在走過(guò)“野蠻生長(cháng)”的粗放期之后，中國房地產(chǎn)正面臨著(zhù)貧血之困。REICO工作室的一份最新研究成果表明，今年1月份以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現了明顯的資金緊張局面。
　　在宏觀(guān)層面，人民幣對美元升值、房?jì)r(jià)高速上漲之后的濃厚觀(guān)望氣氛、地產(chǎn)企業(yè)市值過(guò)度溢價(jià)，種種跡象令人聯(lián)想到十年前日本面臨的一場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)危機。中國會(huì )不會(huì )重演日本經(jīng)濟泡沫破裂的場(chǎng)景？現在出現的問(wèn)題應如何應對？
　　近日，受日本建設省、沖繩縣政府等機構邀請，由中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì )房地產(chǎn)商會(huì )和日本沖繩縣政府主辦，家和網(wǎng)與日中經(jīng)濟發(fā)展中心共同承辦的2008首屆中日地產(chǎn)高峰論壇系列活動(dòng)在北京啟動(dòng)。據悉，6月23日-28日，主辦方還將邀請房地產(chǎn)業(yè)人士前往日本東京、沖繩實(shí)地參觀(guān)考察。
　　在前期活動(dòng)中，日本城西大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授、日中經(jīng)濟發(fā)展中心理事長(cháng)張紀潯教授為中日兩國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特征做了諸多比較研究，并給出了借鑒性的建議。

　　何去何從？——2008年的中國房地產(chǎn)行業(yè)
　　3月下旬，潘石屹針對媒體關(guān)心的房地產(chǎn)行業(yè)走向問(wèn)題提出了“百日劇變”，引起了輿論關(guān)注。潘石屹認為，三個(gè)月之內，許多面臨資金緊張狀況的開(kāi)發(fā)商可能“撐不住”而破產(chǎn)。
　　華遠集團董事長(cháng)任志強顯然不同意這樣的看法。
　　在接受記者采訪(fǎng)時(shí)他表示，2007年土地和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，以及2008年初出現的強烈落差，是幾個(gè)因素疊加的結果。從整體形勢來(lái)看，近年來(lái)一直處在負利率時(shí)期，價(jià)格高漲成為必然趨勢。去年房地產(chǎn)公司扎堆上市，一時(shí)出現了流動(dòng)性過(guò)剩局面，加速推進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)增加土地儲備，從而美化報表。再加上從2004年以來(lái)連續四年的土地供應緊張局面，使得土地價(jià)格上漲無(wú)法得到控制。還有人均收入水平年增長(cháng)15%以上，也使得居民購買(mǎi)力有了提高，也是促進(jìn)供求緊張的一個(gè)因素。
　　今年以來(lái)，貸款大幅收縮，金融政策一再從緊，宏觀(guān)經(jīng)濟出現下滑風(fēng)險，再加上2007年下半年以來(lái)土地供應開(kāi)始加大，幾個(gè)因素又促成了目前房地產(chǎn)濃厚的觀(guān)望情緒。而一季度人均收入增長(cháng)只有3.4%，這更加劇了消費信心不足。
　　任志強稱(chēng)，各地政府有些已經(jīng)忍不住，放寬了商品房管制標準，將有些高標準商品房納入到普通商品房的范圍內，因為這樣可以變相減稅。
　　“銀監局和審計署重點(diǎn)查房地產(chǎn)信貸。本來(lái)要求自有資金達到35%，審查是按照注冊資金達到35%的標準，查完了如果有問(wèn)題，銀行將承擔相關(guān)責任。銀行怕違規就催開(kāi)發(fā)商還貸，還不上的就開(kāi)始干涉其銷(xiāo)售過(guò)程，要求降價(jià)銷(xiāo)售。”任志強稱(chēng)。
　　但任志強表示，房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)看到要垮的跡象，從REICO工作室的調研結果看，整個(gè)趨勢是供求矛盾緩解，但供不應求并未扭轉。
　　對于地產(chǎn)公司負債率高的問(wèn)題，任志強認為，全球房地產(chǎn)企業(yè)都是高負債，航空公司負債率都比房地產(chǎn)企業(yè)高。“美國次貸危機，沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，破產(chǎn)的航空公司倒是有一批。”
　　而暴利、泡沫，在老任眼中也是無(wú)稽之談。“全球房地產(chǎn)企業(yè)都是暴利，因為這是高風(fēng)險行業(yè)。粉絲賣(mài)成魚(yú)翅價(jià)那是泡沫，但是魚(yú)翅賣(mài)到高價(jià)，你再說(shuō)是泡沫，那就不能稱(chēng)其為市場(chǎng)經(jīng)濟了，供需決定價(jià)格。”
　　任志強認為，在一定期限內看房地產(chǎn)市場(chǎng)并不準確，還是要看長(cháng)期。“此次樓市放緩主要出現在一線(xiàn)和部分發(fā)達二線(xiàn)城市。其他二線(xiàn)和三線(xiàn)城市仍在增長(cháng)。一些地方有下行現象，但二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)卻在上漲，全國70%的地方還在漲，還是蓋不住。2009年應該會(huì )有一個(gè)恢復性增長(cháng)，注意，我這里說(shuō)的不是‘報復性’增長(cháng)。”

　　再現東京泡沫？
　　在日本，去東京買(mǎi)一個(gè)房子是所有人的夢(mèng)想，但是實(shí)現這個(gè)夢(mèng)想的人很少。在東京最繁華的銀座，每平方米的房產(chǎn)價(jià)格用面值一萬(wàn)的日元堆，需要堆一米多高。
　　日本城西大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授張紀潯表示，中國地產(chǎn)是不是出現泡沫也不能斷言。日本整體的地價(jià)雖然出現過(guò)泡沫，但現在的日本地價(jià)還是很高的。“現在看中國的地價(jià)，像北京地區，我原來(lái)住在大北窯這里，現在房?jì)r(jià)水平和一般百姓工資比是一個(gè)天文數字。日本房產(chǎn)價(jià)格一般是民眾七年的工資，日本人的年平均工資是400萬(wàn)日元到700萬(wàn)日元，這個(gè)乘上七年，才可以在東京購買(mǎi)房子?，F在簡(jiǎn)單地比較，中國不可能出現購買(mǎi)熱潮。但是無(wú)論是日本還是美國，只要是經(jīng)歷過(guò)這種情況的人來(lái)看，都會(huì )覺(jué)得不可思議，為什么中國出現這么多人購買(mǎi)房子。一般北京人買(mǎi)房子都是140平方米以上，折合人民幣是一兩百萬(wàn)元。按照一般的工資來(lái)說(shuō)，是一百年兩百年的積累，不可能出現的情況，但是實(shí)現了。
　　從存款的動(dòng)機來(lái)說(shuō)，中國人和日本人應該是一樣的。因為這兩個(gè)民族有一個(gè)共性，把消費看成是恥辱，節約看成是美德。這種美德在日本人身上得到了百分之百的體現，比如從個(gè)人資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，現在日本人在銀行的存款是1500兆日元，是非常大的一筆錢(qián)，他們不動(dòng)。張紀潯稱(chēng)：“中國為什么會(huì )有這么多人買(mǎi)房，就是中國的貸款方式有問(wèn)題。你買(mǎi)第一棟房子作為擔保然后買(mǎi)二棟、三棟，實(shí)際上還是第一棟的錢(qián)，這在日本是不可能的，這和日本的監控體系有關(guān)系。當你到銀行貸款的時(shí)候，他會(huì )把你的資信情況全部調出來(lái)。當然，監控體系的生成，也是出于教訓，1989年的時(shí)候，日本不動(dòng)產(chǎn)投資者期待房?jì)r(jià)升高、股票高漲，但是這十年的泡沫，給了他們強烈的教訓，他們現在都存在銀行，他們非常相信銀行。”
　　任志強對于日本和中國房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的比較不以為然。“很多人把日本經(jīng)濟泡沫和中國對比，其實(shí)兩者的問(wèn)題僅僅是表面相同而已。”任志強并不同意兩者的相似之處。“首先他們的土地是私有化的。其次美元升值以后，人民幣不能自由兌換美元，而日本人則可以。當年日本人都出去買(mǎi)美國資產(chǎn)，在洛克菲勒中心上雖然賠了2億美元，但是賣(mài)掉之后，換回日元還是賺了。這些剛性條件，使中日房地產(chǎn)其實(shí)難以簡(jiǎn)單比照。”
　　在集約利用資源的問(wèn)題上，土地資源匱乏的日本，顯然有著(zhù)不俗經(jīng)驗。張紀潯認為，日本對于土地的集約利用、建筑的節能減排、地震制度等都是值得中國學(xué)習的。“日本的住宅在一樓肯定有房屋管理，有一些方便住戶(hù)的東西，這些都是程序化的東西。在建筑配比較高的房間內，房子里你按一個(gè)按鈕，整個(gè)熱能就可以進(jìn)行調制、變化。房子里的管道配置都是從地板底下走的，易于控制，節能明顯。”相比之下，中國的豪宅更講究歐美式的奢華，空間很大，裝修得金碧輝煌，放眼盡是夏威夷建筑、歐洲萊特式建筑，或許是好的建筑概念，但從集約性、節能性上看，顯然并不適合人多地少的國情。