在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調下，2017年長(cháng)租公寓行業(yè)的發(fā)展速度前所未有。但在“收房一天一個(gè)價(jià)”的價(jià)格戰，以及各路資本瘋狂涌入之下，很多初生階段的長(cháng)租公寓“未老先衰”，死在幾乎所有人都看好的“長(cháng)租公寓元年”。舊人去后又有新人來(lái)，近一兩年來(lái)，多家新三板公司宣布變更主業(yè)為長(cháng)租公寓運營(yíng)。

人潮涌動(dòng)的萬(wàn)億級市場(chǎng)

秋明這四年的經(jīng)歷，為長(cháng)租公寓這幾年的發(fā)展，提供了一個(gè)很好的注腳。

2013年8月，秋明大學(xué)畢業(yè)來(lái)到深圳。正式入職前，他住進(jìn)了深圳福田蓮花山附近的一處群租房。一套200多平米的豪宅，被隔出8個(gè)房間，每個(gè)房間有2個(gè)上下鋪，能住四個(gè)人，整套房子男男女女住了20多人。“雖然房間環(huán)境一般，但勝在價(jià)格便宜。”秋明對證券時(shí)報記者說(shuō)，“一個(gè)床位一個(gè)月750元，如果是單間，在福田中心區大約是3000元上下。”此后數年，秋明相繼搬進(jìn)城中村、條件略差的長(cháng)租公寓、條件較好的長(cháng)租公寓。租金價(jià)格一路從750元，飆升到2700元。秋明正是長(cháng)租公寓們要搶奪的目標客戶(hù)之一。鏈家研究院分析認為，到2025年，中國租賃人口將達到2.3億人，住房租賃市場(chǎng)租金總額將接近3萬(wàn)億元。

在政策上，“租售同權”、“租售并舉”等政策不斷推出，讓長(cháng)租公寓的前景變得更為樂(lè )觀(guān)。面對龐大的市場(chǎng)規模，政策的鼓勵，資本和創(chuàng )業(yè)者們不淡定了。早在2012年，華平資本就以6000萬(wàn)美元投資了魔方公寓，并在2015年追加1.4億美元；2017年9月，愛(ài)上租完成3億元B輪融資；2018年初，鏈家自如宣布獲得40億元A輪融資。據統計，僅2017年，長(cháng)租公寓行業(yè)融資規模就超過(guò)400億元。在資本的加持下，長(cháng)租公寓品牌的增速自然不會(huì )很慢。“目前僅在深圳，有品牌的長(cháng)租公寓就有兩三百家。”深圳公寓管理協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺“合屋”的負責人盧青表示，“其中絕大部分都是最近一兩年起來(lái)的。”

新三板公司轉戰長(cháng)租公寓

2018年2月8日，實(shí)際控制人變更4個(gè)月后，新三板公司誼盛股份(430684)宣布變更主業(yè)，從提供投資咨詢(xún)及服務(wù)變更為發(fā)展長(cháng)租公寓相關(guān)業(yè)務(wù)。2月12日，誼盛股份拋出2018年第一次股票發(fā)行方案，宣布募資不超過(guò)6000萬(wàn)元，用于上海浦江鎮長(cháng)租公寓旗艦店項目等。

2018年1月19日，新三板公司樓市通網(wǎng)(831383)宣布，將原主營(yíng)業(yè)務(wù)房產(chǎn)電商服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)廣告服務(wù)及其他推廣服務(wù)，變更為長(cháng)租公寓運營(yíng)及中國長(cháng)租公寓網(wǎng)絡(luò )平臺建設。在主營(yíng)業(yè)務(wù)宣布變更前后，樓市通網(wǎng)將成都子公司名稱(chēng)，由“網(wǎng)絡(luò )科技”字樣變更為“住房租賃”字樣，并在重慶投資成立了三級控股的公寓管理子公司。目前樓市通網(wǎng)有自營(yíng)公寓品牌“E客公寓”，主要布局西安、成都和重慶。

更早之前，主做計算機系統集成的嘉網(wǎng)股份(430498)宣布，將加大對長(cháng)租公寓的投入，“長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)將成為未來(lái)公司的重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊”。2016年底，嘉網(wǎng)股份旗下“青稞公寓”品牌發(fā)布會(huì )在西安舉行，嘉網(wǎng)股份董事長(cháng)聶晨陽(yáng)表示，計劃2017年在西安運營(yíng)3000~5000間公寓，成為西北最大的公寓運營(yíng)商，之后以自營(yíng)或并購的方式發(fā)展，在三年內覆蓋5~10個(gè)重點(diǎn)城市。

新三板公司優(yōu)粒智寓(831113)，則是原“杰盛通信”在2017年9月完成實(shí)際控制人變更之后，宣布變更證券簡(jiǎn)稱(chēng)的，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)也從信息軟件，變?yōu)殚L(cháng)租公寓住宿和物業(yè)服務(wù)。

據證券時(shí)報記者不完全統計，從2016年底至今，至少已有上述四家新三板公司，將主業(yè)變更為看起來(lái)前景大好的長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。

長(cháng)租公寓叫好不叫座？

“未來(lái)兩到三年都是洗牌階段。”港股上市公司彩生活(01778.HK)旗下長(cháng)租公寓品牌樂(lè )家的執行董事長(cháng)劉昕認為。樂(lè )家及樂(lè )家的前身從十多年前就開(kāi)始從事長(cháng)租公寓運營(yíng)，是國內較早進(jìn)入長(cháng)租公寓運營(yíng)的企業(yè)之一，目前運營(yíng)長(cháng)租公寓超過(guò)2萬(wàn)間。

劉昕對記者表示，目前雖然還算是長(cháng)租公寓發(fā)展的早期階段，但是競爭非常激烈。“競爭激烈的一個(gè)重要表現是，2017年上半年前后，長(cháng)租公寓去市場(chǎng)上拿房，”一天一個(gè)價(jià)。在成都，劉昕甚至發(fā)現有的長(cháng)租公寓出現拿房?jì)r(jià)格和租房?jì)r(jià)格倒掛的景象。

除了外部競爭激烈，高昂的改造成本也給長(cháng)租公寓帶來(lái)不小的壓力。據盧青觀(guān)察，由于房源形態(tài)、產(chǎn)權屬性差別很大，導致長(cháng)租公寓的水電、消防等改造成本很高，平均達到4~5萬(wàn)元/間，高的甚至達到7萬(wàn)元/每間。“正兒八經(jīng)做創(chuàng )業(yè)項目或者做事業(yè)的都不賺錢(qián)。”盧青發(fā)現，以前這個(gè)行業(yè)三年內基本上可以回本，現在至少要四五年以上，“回本時(shí)間這么長(cháng)，(從商業(yè)上說(shuō))已經(jīng)算不上是一個(gè)好生意了。”

為了扭轉虧損局面，一些長(cháng)租公寓品牌也開(kāi)始進(jìn)行社區O2O、社交等方面的探索，希望找到一條賺取租金“剪刀差”之外的新盈利模式，但是最后“故事都不成立”。因此劉昕認為，現在很多“賠本賺吆喝”的長(cháng)租公寓品牌，未來(lái)很大可能還是被兼并、賣(mài)掉，而后產(chǎn)生壟斷，“壟斷之后會(huì )有壟斷利潤，就像地產(chǎn)行業(yè)一樣。”現在跑馬圈地，盈利寄托給未來(lái)，也是很多地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍長(cháng)租公寓的原因之一。

房地產(chǎn)大數據服務(wù)商克而瑞的統計顯示，目前中國TOP30的房企中，有三分之一已經(jīng)通過(guò)不同的方式加入了長(cháng)租公寓戰場(chǎng)。其中包括萬(wàn)科的“泊寓”、碧桂園的“BIG+碧家國際社區”、龍湖的“冠寓”等。

融資能力考驗生存能力

“和開(kāi)發(fā)商的大刀闊斧不一樣，進(jìn)入存量房時(shí)代，更考驗的是精細化管理、拓展和融資能力。”盧青認為，資本市場(chǎng)的環(huán)節不打通，融資成本太高的話(huà)，一般長(cháng)租公寓品牌很難生存。

根據劉昕多年從事長(cháng)租公寓的經(jīng)驗，1000間以下的長(cháng)租公寓品牌最容易成活，1000間到5000間是最痛苦的階段，超過(guò)1萬(wàn)間則進(jìn)入另一個(gè)階段。原因在于，千間以下時(shí)，各方面的成本都不高，甚至更少房間的情況下，一個(gè)夫妻店就能解決；萬(wàn)間以上，就有一定的規模效應，可能有資本支持，自身有技術(shù)部門(mén)，進(jìn)行平臺化管理；夾在千間和萬(wàn)間之間，規模效應不明顯，運營(yíng)成本卻很高。擴張需要錢(qián)，“想做重投入的，融資成本很高，年化15%以上。”所以劉昕認為，對于想投資長(cháng)租公寓的投資者，債權是很好的選擇。綜合來(lái)看，在規模擴張不進(jìn)則退，競爭激烈、融資成本又高的長(cháng)租公寓江湖，融資能力事關(guān)生存能力。

2017年10月，新派公寓發(fā)行了全國首單長(cháng)租公寓類(lèi)REITs產(chǎn)品——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，發(fā)行規模2.7億元，底層資產(chǎn)為新派公寓CBD店未來(lái)的凈租金收入。通過(guò)這種方式，新派公寓把重資產(chǎn)部分進(jìn)行資產(chǎn)證券化，輕資產(chǎn)部分做管理，收取管理費。除了發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品，也有不少長(cháng)租公寓品牌選擇成立產(chǎn)業(yè)基金。2018年1月，新三板公司方元資產(chǎn)(833565)和樓市通網(wǎng)，在西安簽訂戰略合作協(xié)議，設立總規模50億元，首期10億元的方元樓市通長(cháng)租公寓產(chǎn)業(yè)基金。

除此之外，安之公寓與北京和嘉瑞興，貝客公寓與南京銀行、中閱資本、天風(fēng)證券等，在2017年成立了多個(gè)規模數億元到數十億元的產(chǎn)業(yè)基金。

雖然目前長(cháng)租公寓品牌大部分都不賺錢(qián)，盧青仍然堅定看好這個(gè)行業(yè)。長(cháng)租公寓行業(yè)的下半場(chǎng)才剛剛開(kāi)始。

聲明：本文來(lái)自  新三板論壇  作者：閆坤