在房地產(chǎn)調控政策的不斷深化下，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)已經(jīng)逐步進(jìn)入到“白銀時(shí)代”。在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”里，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域利潤率的持續下降，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本與拿地難度在不斷增加，而存量運營(yíng)市場(chǎng)的重要性則在不斷提升。

在此情形下，許多房企紛紛轉型，現金流更加穩定以及“輕資產(chǎn)”模式的物業(yè)管理領(lǐng)域正成為眾多房企新一輪的發(fā)力點(diǎn)。與此同時(shí)，能為物業(yè)公司登陸資本市場(chǎng)提供便利的新三板正成為這些房企新的逐鹿場(chǎng)。

物業(yè)管理公司掛牌上市潮已現

想當年，2014年6月30日，在港交所分拆上市后，彩生活（01778.HK）僅用3個(gè)交易日便在市值上反超母公司花樣年控股，這種模式一時(shí)間也引來(lái)了眾多房企爭相效仿，物業(yè)做為房企市值重建的平臺作用開(kāi)始凸顯。

此后，中海物業(yè)（02669）、中奧到家（01538）、綠城服務(wù)（02869）紛紛登陸港交所。今年9月14日，雅居樂(lè )（03383）也發(fā)布公告稱(chēng)，已申請分拆物業(yè)板塊——雅生活在港交所主板上市。同時(shí)萬(wàn)科、碧桂園、富力等業(yè)內大佬也在計劃分拆物業(yè)上市，希望在資本市場(chǎng)上分一杯羹。

今年剛剛接手萬(wàn)科的郁亮就曾透露，萬(wàn)科未來(lái)萬(wàn)億的市值目標，一半將來(lái)自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。而萬(wàn)科副總裁、萬(wàn)科物業(yè)CEO朱保全也曾表示，萬(wàn)科物業(yè)與萬(wàn)科集團已經(jīng)是股權控制關(guān)系，目前已經(jīng)實(shí)現業(yè)務(wù)分拆，“萬(wàn)科物業(yè)不僅謀求上市，還希望做成中國第一家營(yíng)收超百億的物業(yè)公司。”

回到國內資本市場(chǎng)，雖然物業(yè)公司登陸A股尚有難度。但作為多層次資本市場(chǎng)的重要組成部分，新三板已成為物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入新階段的另一大重要推動(dòng)力。

截至10月12日，已有57家物業(yè)管理企業(yè)在新三板完成掛牌，其中不乏保利物業(yè)（871893）、嘉寶股份（834962）、遠洋億家（837149）等多家知名房企旗下物業(yè)公司。（注：保利物業(yè)隸屬于保利地產(chǎn)（600048），嘉寶股份與遠洋億家分別為藍光發(fā)展（600466）、遠洋集團（03377.HK）旗下）

冬天里的一把火 新三板掛牌物業(yè)公司年內漲幅近九成

自2017年開(kāi)年以來(lái)，新三板物業(yè)公司就呈現出不斷擴容的趨勢。資料顯示，自年初至今，已有20家企業(yè)陸續登陸新三板，僅一月份就有5家物業(yè)公司掛牌，而8月份更是有保利物業(yè)等7家企業(yè)集體“扎堆”掛牌。

9月25日，在興業(yè)物聯(lián)（872196）正式掛牌新三板之后，三板物業(yè)公司達到了57家。而值得注意的是，在新三板物業(yè)公司不斷擴容的同時(shí)，A股仍未有一家物業(yè)公司完成上市。

從規模來(lái)看，新三板掛牌物業(yè)公司絕大部分規模較小。57家新三板物業(yè)公司去年平均營(yíng)業(yè)收入為2.44億元，僅有2家公司營(yíng)收規模超過(guò)10億元，分別為保利物業(yè)以及遠洋億家，僅占總體比例不足4%。營(yíng)收超過(guò)1億元的公司有31家，占總體企業(yè)比例54%。

事實(shí)上，我國整體物業(yè)管理市場(chǎng)整體同樣呈現碎片化，在國內超過(guò)10萬(wàn)家的物業(yè)管理企業(yè)中，其中營(yíng)收規模超過(guò)1億元的僅有約200家，長(cháng)尾效應十分顯著(zhù)。

57家公司，去年平均凈利潤為1990萬(wàn)元，凈利潤超過(guò)5千萬(wàn)的公司有5家，其中遠洋億家、保利物業(yè)、嘉寶股份3家公司凈利潤均超過(guò)1億元。另外， 值得注意的是，57家公司去年整體凈利潤增長(cháng)率達到52.62%，今年上半年則超過(guò)60%。

有這樣的業(yè)績(jì)，物業(yè)公司的股票在新三板二級市場(chǎng)上，成為了冬天里的一把火。

從年初至今有過(guò)交易的10家物業(yè)公司來(lái)看，美的物業(yè)（839955）、開(kāi)元物業(yè)（831971）等4家公司股價(jià)年初至今漲幅已經(jīng)超過(guò)1倍，索克物業(yè)（832816）從年初至今股價(jià)更是達到571.23%的漲幅。

房企的未來(lái)

為何有如此多的物業(yè)公司爭相“搶灘”新三板，新三板物業(yè)公司為何又如此受二級市場(chǎng)的投資者青睞？

對此，2017年中國指數研究院物業(yè)管理白皮書(shū)分析，物業(yè)管理市場(chǎng)未來(lái)五年將突破萬(wàn)億，這一行業(yè)正經(jīng)歷著(zhù)從傳統勞動(dòng)密集型向智能化、信息化、數字化轉型。在數字化時(shí)代里，數據大爆炸使得客戶(hù)洞察、業(yè)務(wù)分析、行為分析等方面展現出前所未有的可視性，物業(yè)公司通過(guò)對接資本市場(chǎng)，有利于其實(shí)現加速轉型升級。

其次，掛牌企業(yè)在新三板上將受到關(guān)聯(lián)交易、同業(yè)競爭等獨立性審查，稅務(wù)、工商和企業(yè)管理層合法合規審查，以及現金流、收入確認研發(fā)支出等財務(wù)信息披露的審查，有利于企業(yè)在公司治理層面上主動(dòng)或被動(dòng)地提高公司治理水平。同時(shí)，掛牌新三板也有利于物業(yè)公司未來(lái)通過(guò)IPO轉板或被上市公司收購實(shí)現曲線(xiàn)轉板。

另外，兼并收購作為跨越市場(chǎng)準入門(mén)檻、實(shí)現規模經(jīng)濟的最有效方式之一，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)呈現碎片化的同時(shí)，近年來(lái)許多實(shí)力較強的物業(yè)服務(wù)企業(yè)正進(jìn)行大規模地兼并收購，從而減少企業(yè)邊際成本，通過(guò)成本優(yōu)勢增強抵御競爭與擴大規模的能力。

對于規模較大物業(yè)公司來(lái)講，掛牌新三板不僅能通過(guò)定向融資籌集大量資金，而且由于掛牌上市受到來(lái)自公眾、股轉系統、證監會(huì )以及主辦券商等監督，也更容易獲得商業(yè)銀行的貸款，從而進(jìn)行兼并收購，進(jìn)一步擴大自身規模。而對于規模較小的物業(yè)公司而言，掛牌新三板也有利于企業(yè)獲取估值溢價(jià)。

在公轉書(shū)中，保利物業(yè)就表示，將通過(guò)全委合作、顧問(wèn)合作和企業(yè)并購等方式，形成規模效應，降低服務(wù)成本，擴大外部市場(chǎng)物業(yè)管理規模，實(shí)現內外市場(chǎng)均衡發(fā)展。而彩生活、中海物業(yè)、中奧到家等香港上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也均在招股說(shuō)明書(shū)中表示募集資金最主要用于收購其他物業(yè)公司，彩生活與中奧到家還表示將用募集的60%資金用于收購其他物業(yè)公司。

而從前景來(lái)看，物業(yè)公司除了滿(mǎn)足業(yè)主最基礎的安保需求外，醫療 、養老 、教育 、就業(yè)等因素也是不容忽視的方面。根據物業(yè)公司增值服務(wù)收益來(lái)源，大致可以分為三部分：

第一部分是包括房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃 、白領(lǐng)公寓、社區養老等運營(yíng)性物業(yè)的租金收益和資產(chǎn)本身的增值收益，這部分為物業(yè)公司的資產(chǎn)性收入。

第二部分來(lái)自社區的外加服務(wù)，比如提供買(mǎi)房首付貸、裝修貸等貸款服務(wù)，為社區服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條上的商家提供小額貸款服務(wù)等，物業(yè)公司可以在小額貸款服務(wù)過(guò)程中獲得息差收入。

第三部分即最核心的社區增值服務(wù)，包括生活超市、社區商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等。物業(yè)公司構建社區O2O平臺，同時(shí)與社區周邊的商家合作，通過(guò)APP將商家引到線(xiàn)上，構建社區一公里微商圈。此外，物業(yè)公司還可根據住戶(hù)年齡、性別、家庭成員構成以及家庭基礎財務(wù)狀況等信息對用戶(hù)進(jìn)行精準分類(lèi)，通過(guò)推送等形式將服務(wù)信息精準呈現給住戶(hù)，并在此基礎上獲得社區增值服務(wù)收入的分成。

公開(kāi)資料顯示，在2015年，中國500戶(hù)以上社區就已經(jīng)超過(guò)8萬(wàn)個(gè)，人口數量保守估計將近一億人，按照人年均消費1萬(wàn)元計算，一年消費額將近1萬(wàn)億元。而在歐美國家，社區商業(yè)服務(wù)支出占社會(huì )商業(yè)總支出的60%以上，而在中國，目前整體水平僅約為30%。

對于保利和萬(wàn)科等房企大佬來(lái)講，其物業(yè)公司僅需利用好現有資源，搭建好社區商業(yè)服務(wù)運行平臺，未來(lái)勢必可以在社區O2O平臺這塊大蛋糕中飽嘗甜頭。

花樣年董事局主席潘軍就曾透露，到2020年，花樣年彩生活服務(wù)的社區將超過(guò)10億平方米，超過(guò)4000萬(wàn)人口，預計屆時(shí)人們的消費會(huì )翻番，而假使每人每月社區消費2000元，一年就是2.4萬(wàn)，4000萬(wàn)人一年將消費上萬(wàn)億元。

潘軍表示，“如果能拿到1%的傭金，就是100億，拿到2%，就是200億。按天貓模式計算，收的是3%至5%的傭金，則是300億至500億元。”潘軍還將彩生活的社區互聯(lián)網(wǎng)平臺、社區配送系統與馬云的菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )相比，并直言未來(lái)將在社區層面與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )競爭。

10月10日，萬(wàn)科物業(yè)在上海舉辦高端物管發(fā)展趨勢研討沙龍，發(fā)布了國內首份高端物業(yè)管理調研報告，并計劃成立萬(wàn)物研究院。對于萬(wàn)科來(lái)講，在其集團整個(gè)萬(wàn)億市值目標與萬(wàn)科物業(yè)成為國內首家營(yíng)收過(guò)百億的愿景中，高端物業(yè)服務(wù)是其發(fā)力掘金物業(yè)管理領(lǐng)域的一大重點(diǎn)。

報告提到，健康理念、數字化和街區化將成為未來(lái)高端物業(yè)管理趨勢。高凈值人群普遍重視健康醫療，愛(ài)好運動(dòng)，重視社區內的運動(dòng)設施、健身康體場(chǎng)所，提供專(zhuān)業(yè)性與個(gè)體化的服務(wù)是高端物業(yè)管理的一大方向。

在房地產(chǎn)政策的密集調控下，物業(yè)的綜合運營(yíng)能力已經(jīng)成為越來(lái)越多房企正在練習的新技能，未來(lái)，物業(yè)管理領(lǐng)域勢必大有可為。

現在來(lái)看，在房企這一輪的轉型浪潮中，新三板已經(jīng)有不少投資者提前嗅到了資本的“花香”。

（附圖：新三板57物業(yè)管理企業(yè)近年業(yè)績(jì)情況）

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