年底年初中央部委的工作會(huì )議，值得關(guān)注。地產(chǎn)界當然要隨時(shí)接收來(lái)自金融監管部門(mén)的信息。

2018年中國人民銀行工作會(huì )議2月5日至6日上午在北京召開(kāi)。會(huì )議提出了2018年工作的主要任務(wù)。其中，與房地產(chǎn)市場(chǎng)直接相關(guān)的提法有：

加強重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防控。加強影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀(guān)審慎管理。完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不是今天才提出來(lái)，但有一種說(shuō)法是，要防止房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險成為“灰犀牛”。這就把防控房地產(chǎn)風(fēng)險尤其是金融風(fēng)險放到了相當重要的位置。

由此出發(fā)，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調控，今年不會(huì )放松，地產(chǎn)企業(yè)的杠桿和居民部門(mén)的住房杠桿都不會(huì )允許加大。因此，1月25-26日銀監會(huì )召開(kāi)的工作會(huì )議明確提出，繼續遏制房地產(chǎn)泡沫化，努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過(guò)快增長(cháng)，嚴控個(gè)人貸款違規流入股市和房市。

但如果把視野放到整個(gè)房地產(chǎn)金融層面，并不是只有限制、遏制，而是也有鼓勵、培育。后者就體現在住房租賃領(lǐng)域。

前面提到的央行工作會(huì )議，“建立健全住房租賃金融支持體系”，如果我沒(méi)有記錯，這應該是一個(gè)最新的提法。

往前追溯20年，從住房實(shí)物分配到房地產(chǎn)的市場(chǎng)化，金融杠桿的作用功不可沒(méi)。完全可以說(shuō)，沒(méi)有個(gè)人住房抵押貸款這一金融工具的引入，就沒(méi)有房地產(chǎn)的黃金10年。換言之，就是“住房金融支持體系”對房地產(chǎn)市場(chǎng)有著(zhù)不可替代的促進(jìn)作用。

我不是要評價(jià)過(guò)往的房地產(chǎn)及其金融發(fā)展史，而是要借此提醒，一種有別于此前的、新的住房制度正在醞釀、培育之中。新，就體現在，住房租賃被提到了前所未有的高度。摳下字眼，中央正式文件里，建立“租購并舉”的住房制度，“租”在“購”的前面。

如你所知，2017年以來(lái)土地供應方面的一個(gè)重大變化，是京滬深等熱點(diǎn)城市分別出讓了一批只租不售的地塊——建設租賃住房，企業(yè)必須長(cháng)期持有。如果你以為這只是城市政府的短期行為，那就錯了，2018年這種住房租賃地塊只會(huì )更多。

除了國有土地，還在全國13個(gè)城市開(kāi)展了集體建設用地建設租賃住房的試點(diǎn)。這也是土地和住房制度的重大創(chuàng )新。

前面說(shuō)了，20年房地產(chǎn)的市場(chǎng)化歷程，離不開(kāi)金融；同樣，未來(lái)租賃住房的培育發(fā)展，也不可能脫離金融。

正如當年個(gè)人住房抵押貸款（按揭）制度，也是小心謹慎探索之后再全面推開(kāi)，住房租賃金融也有一個(gè)試點(diǎn)、探索過(guò)程。當年個(gè)人住房抵押貸款，是建行等個(gè)別銀行率先勇敢“吃螃蟹”；去年11月開(kāi)始，建行、工行、中行“突然”與深圳、廣州、廈門(mén)等城市，以及一些龍頭房企，簽訂住房租賃金融戰略合作協(xié)議，給城市政府部門(mén)動(dòng)輒授信數千億，給企業(yè)授信數百億，我當時(shí)就提醒業(yè)界朋友，這絕非偶然現象。這些國有大型商業(yè)銀行的政策敏感度和市場(chǎng)機會(huì )的捕捉能力，不可低估。

金融機構強大資金的注入，無(wú)論是住房租賃的建設環(huán)節還是運營(yíng)環(huán)節，應該算是供應“前端”，而要實(shí)現整個(gè)生產(chǎn)供應鏈條的正循環(huán)，還需要供應“后端”，也就是建立退出機制。而地產(chǎn)界和金融界呼吁多年并寄予厚望的REITs，可能就此迎來(lái)了“春天”。

如你所知，我們的金融創(chuàng )新產(chǎn)品，歷來(lái)是試點(diǎn)先行。CMBS也好，REITs也好，一定是單個(gè)產(chǎn)品分別批準推出。

雖然發(fā)行規模達50億元的“保利租賃住房REITs”去年10月23日就獲得上海證券交易所審議通過(guò)，成為國內首單央企租賃住房REITs，但我個(gè)人覺(jué)得今年2月2日獲得深圳證券交易所審議通過(guò)的“碧桂園租賃住房REITs”，意義更加不同凡響。這不是由于該產(chǎn)品規模更大，達100億元，而是監管部門(mén)的表態(tài)頗具深意。

深圳證券交易所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示，租賃住房企業(yè)可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實(shí)現對自身租賃住房業(yè)務(wù)的有益支撐。證監會(huì )相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示，碧桂園在租賃住房領(lǐng)域的戰略布局、與REITs工具結合的創(chuàng )新嘗試，符合當前推動(dòng)租賃住房發(fā)展的大趨勢，具有較強的代表性。

雖然保利和碧桂園發(fā)行的租賃住房REITs，還不是真正意義上的REITs，但我愿意相信，不僅這種“類(lèi)REITs”產(chǎn)品會(huì )越來(lái)越多，而且真正的REITs及其相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，推出已為時(shí)不遠。理由就是，上面所引用的證監會(huì )、深交所有關(guān)人士的評述，以及更重要的，文章開(kāi)頭提及的，央行工作會(huì )議對“建立健全住房租賃金融支持體系”的最新表述。