國家統計局公布的《2015年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積較2014年增長(cháng)1.9%，銷(xiāo)售額下降0.7%。無(wú)論是銷(xiāo)售面積，還是銷(xiāo)售額增幅都遠遠低于同時(shí)期的寫(xiě)字樓和住宅，是業(yè)績(jì)增幅最慢的行業(yè)。

2015年啟動(dòng)登陸新三板的睿意德就處于這一行業(yè)，只不過(guò)除了商鋪銷(xiāo)售，睿意德還負責商場(chǎng)的規劃、咨詢(xún)、招商、租賃等一系列運營(yíng)服務(wù)，是商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要服務(wù)環(huán)節。

雖然商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)，不是一個(gè)大市場(chǎng)，且公司成立只有3年多，但機構投資者仍然看好公司的市場(chǎng)前景，給出了10億的估值。因為后者做精做深，逐漸延伸孵化出了新興業(yè)務(wù)，并最終把睿意德演變成為“新商業(yè)入口”的服務(wù)平臺。它給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，無(wú)論業(yè)務(wù)利潤，還是業(yè)務(wù)規模，只要能在細分領(lǐng)域做精做深，就有機會(huì )成為資本市場(chǎng)認可的高估值企業(yè)。

賺相對辛苦的錢(qián)

相對于住宅開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)非常不起眼。

早年，也有諸如易居等大型房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，涉足商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)務(wù)，但后來(lái)都不了了之。

即使是商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)相對出色的國際五大行，在運營(yíng)商業(yè)獲得一定業(yè)績(jì)和口碑后，也就不甘繼續屈就收益較低的商業(yè)業(yè)務(wù)，轉而發(fā)展住宅類(lèi)服務(wù)。

一家大型房屋服務(wù)商的品牌總監曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，和商鋪、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售相比，租賃業(yè)務(wù)的中介傭金收入幾乎可以忽略不計。商鋪、寫(xiě)字樓板塊的業(yè)務(wù)收入又往往只有住宅銷(xiāo)售的十分之一，市場(chǎng)規模有限，利潤率也不高，很難大規模深耕。

中原地產(chǎn)工商鋪部的一位總監說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)其實(shí)不小，但一直以來(lái)很少有公司會(huì )在這一領(lǐng)域深入開(kāi)展業(yè)務(wù)，讓專(zhuān)業(yè)從事這一業(yè)務(wù)的公司很容易冒尖。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在多年的采訪(fǎng)中也發(fā)現，即使那些在商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域素有口碑的五大行專(zhuān)業(yè)部門(mén)，眼下也不再安心只做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有些人員跳槽向住宅代理銷(xiāo)售領(lǐng)域轉型。

脫胎于五大行的睿意德，卻偏偏愿意專(zhuān)心做好這個(gè)看上去很不賺錢(qián)的行業(yè)，愿意在這個(gè)領(lǐng)域持續深耕。連睿意德集團執行董事張家鵬都承認，其他人都在賺容易賺的錢(qián)，不像睿意德賺錢(qián)那么辛苦。

也正是因為堅守于不太容易賺錢(qián)的行業(yè)，最終使它成為這個(gè)細分市場(chǎng)的龍頭。在最近3年，睿意德與超過(guò)70%以上的中國房地產(chǎn)100強企業(yè)都有過(guò)合作。睿意德在全國150個(gè)城市為逾300個(gè)項目提供服務(wù)，累計服務(wù)面積超過(guò)9000萬(wàn)平方米，相當于395個(gè)朝陽(yáng)大悅城，是商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域最大規模的企業(yè)。

東方證券房地產(chǎn)首席分析師竺勁相信，未來(lái)睿意德的市值不會(huì )低，因為它是細分市場(chǎng)的老大，也因為它的團隊對商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)。

圍繞主業(yè)做孵化平臺

因為這個(gè)領(lǐng)域賺錢(qián)難度大，市場(chǎng)給睿意德的估值并不高。根據睿意德方面的介紹，目前市場(chǎng)對他們的估值是10億元，只是目前A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)公司——世聯(lián)行現在市值的1/14（按1月27日市值計算）。

在成為商業(yè)地產(chǎn)最大規模的服務(wù)商之后，睿意德在固有的市場(chǎng)進(jìn)一步精耕細作，延伸服務(wù)內容，拓展新的服務(wù)產(chǎn)品，并最終演變成為“商業(yè)服務(wù)入口”的新平臺戰略。

有“商鋪版UBER”之稱(chēng)的樂(lè )鋪，就是基于睿意德對商業(yè)企業(yè)的服務(wù)延伸而來(lái)。

中商數據向品牌商戶(hù)和開(kāi)發(fā)商提供的數據服務(wù)，可以幫助企業(yè)，精確分析區域人群的消費習慣、購買(mǎi)力、消費偏好等一系列數據，進(jìn)而根據這些分析，對企業(yè)選址、規劃、開(kāi)發(fā)、招商等一系列工作做出決策。

在大數據的應用和變現成為互聯(lián)網(wǎng)新熱點(diǎn)的當下，中商數據的上述業(yè)務(wù)，為行業(yè)垂直領(lǐng)域的數據應用提供了有借鑒意義的探索。

根據公司方的預計，睿意德孵化的互聯(lián)網(wǎng)公司樂(lè )鋪、中商數據等都已成功引入戰略投資者，各公司的基礎目標是3年后估值都不低于當下的睿意德。

張家鵬表示，圍繞商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng )新和嘗試還會(huì )繼續。在現行的商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，會(huì )有“轉讓費”的潛規則。租戶(hù)要從原先租戶(hù)那里轉租獲得商鋪，需要支付一筆幾十萬(wàn)的“轉讓費”。這筆轉讓費其實(shí)是老租戶(hù)在向更早前的租戶(hù)轉租商鋪時(shí)付出的。

雖然轉讓費金額不多，但對那些創(chuàng )業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是一個(gè)難題。張家鵬說(shuō)，這一塊業(yè)務(wù)其實(shí)也可以探索，只要有人能幫這些企業(yè)墊付轉讓費，就能解決商鋪租賃轉租的大難題。

從睿意德的案例來(lái)看，如果能在一個(gè)領(lǐng)域里做深做精，做到規模第一的同時(shí)，還能找到在交易過(guò)程中的各種痛點(diǎn)，提出解決方案予以解決，是可以發(fā)展出一系列新開(kāi)發(fā)衍生業(yè)務(wù)的。

這些業(yè)務(wù)從誕生，到最終盈利，會(huì )經(jīng)歷一系列的試水、調整以及最終成型的孵化過(guò)程，其未來(lái)的前景存在很多的變數。但如果孵化新業(yè)務(wù)的母體，有相對成熟的團隊、市場(chǎng)和資源，在業(yè)務(wù)創(chuàng )新層面，就會(huì )比其他企業(yè)少遇挫折，少走彎路。