當住宅市場(chǎng)天花板已現之時(shí)，物業(yè)管理成為風(fēng)口上的“豬”。

12月29日，遠洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業(yè)已向全國中小企業(yè)股份轉讓系統（新三板）遞交掛牌申請。據了解，如申請進(jìn)展順利，預計將在2016年第一季度完成正式掛牌。這將成為遠洋地產(chǎn)旗下專(zhuān)項業(yè)務(wù)單元首次獨立拆分掛牌。

多途徑擴張規模

理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)很骨感。長(cháng)期以來(lái)，傳統物業(yè)管理業(yè)務(wù)并不被開(kāi)發(fā)企業(yè)看好。

開(kāi)發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)并登陸資本市場(chǎng)，如何才能得到市場(chǎng)的青睞？易居中國執行總裁丁祖昱告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開(kāi)發(fā)企業(yè)要分拆物業(yè)管理上市，首先要過(guò)四關(guān)：第一關(guān)是規模。物業(yè)管理的核心價(jià)值，看好的是業(yè)主未來(lái)各種需求的價(jià)值。從這個(gè)角度來(lái)看，業(yè)主數量不達到一定規模，價(jià)值也會(huì )被忽略不計，上千萬(wàn)平方米也是不夠的；第二關(guān)是特色。如果分拆的物業(yè)管理公司找不到自身的優(yōu)勢定位，沒(méi)有核心競爭力，那不分拆也罷；第三關(guān)是行業(yè)影響力；第四關(guān)是盈利。最難過(guò)的還是盈利關(guān)。

規模和價(jià)值成正比，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業(yè)公司規模。

截至2015年12月31日，彩生活在全國拓展和管理的物業(yè)面積總量已經(jīng)超過(guò)3.2億平方米。截至2015年5月31日，中海物業(yè)管理的業(yè)務(wù)覆蓋50個(gè)城市，合計管理建筑面積約6760萬(wàn)平方米。截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬(wàn)平方米。

聚焦新三板，1月20日，藍光發(fā)展旗下四川嘉寶資產(chǎn)管理集團股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至12月31日，嘉寶股份簽署的“生活家企業(yè)聯(lián)盟”已簽約17家，簽約規模達到9400萬(wàn)平方米。

據了解，截至公開(kāi)轉讓說(shuō)明書(shū)出具之日，遠洋億家物業(yè)在管理和服務(wù)的項目合計88個(gè)，管理面積達2555.48萬(wàn)平方米。

對于下一步如何擴展規模，遠洋方面表示，未來(lái)遠洋億家將以開(kāi)放的態(tài)度，多途徑持續擴展物業(yè)規模：一方面借助資本市場(chǎng)，以收購與并購為主要手段，以物業(yè)項目委托管理為紐帶，積極獲取市場(chǎng)資源；另一方面遠洋億家憑借母公司——遠洋地產(chǎn)的新增項目，擁有大量的社區資源。通過(guò)以上兩種模式，遠洋億家物業(yè)管理規模的年度復合增長(cháng)率預計將達到20%~30%。

對遠洋億家來(lái)說(shuō)，公司規模的擴張計劃，實(shí)現難度并不小。目前，物業(yè)管理的兩大龍頭企業(yè)——萬(wàn)科和綠城，都在招兵買(mǎi)馬，外拓新的管理小區，以擴張市場(chǎng)占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購新的公司。

隨著(zhù)彩生活上市帶來(lái)的高估值，各家品牌房企都傾向做大自己的物業(yè)管理公司，為將來(lái)這些公司的拆分上市做好儲備。

在這一背景下，行業(yè)內品牌知名度、口碑相對遜色的遠洋億家，要迅速擴張自己的市場(chǎng)規模，談何容易？

運營(yíng)特色不鮮明

即便是登陸資本市場(chǎng)，如果物業(yè)服務(wù)陷入同質(zhì)化，其競爭力就不大，所以各物業(yè)公司也爭相推出特色服務(wù)。

嘉寶股份的核心商業(yè)模式是堅守物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，通過(guò)“新技術(shù)、新方法”改造升級基礎物業(yè)服務(wù)，同時(shí)打造包括“物業(yè)服務(wù)O2O平臺”、“社區生活服務(wù)O2O平臺”和“生活家數據云”三位一體的“生活家服務(wù)體系”。中奧到家的經(jīng)營(yíng)模式中，有一項特色服務(wù)——管家服務(wù)。從2007年起，中奧向特選物業(yè)提供管家服務(wù)，截至2014年底，該公司有731名管家。

對于遠洋億家的特色，遠洋方面認為，遠洋億家正在逐步從傳統模式轉變?yōu)槎嘣?、綜合性的服務(wù)平臺。一是借助互聯(lián)網(wǎng)+的技術(shù)理念，遠洋億家的物業(yè)服務(wù)與O2O社區生活服務(wù)平臺、健康醫療服務(wù)、養老服務(wù)、餐飲服務(wù)、倉儲服務(wù)等充分聯(lián)動(dòng)，為業(yè)主提供多位一體的社區服務(wù)生態(tài)圈。二是借助億管家物業(yè)管理系統，記錄物業(yè)體系中的設備信息和業(yè)主訴求，并根據這些信息做出針對性的響應。三是通過(guò)EBA設備遠程監控系統，對小區的各公共區域、設備房及設備房?jì)鹊母鱾€(gè)設備進(jìn)行遠程遙測，從而實(shí)現減少運行人員或無(wú)人值守，提高小區設備運行的可靠性及安全性。

遠洋億家的服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅、公寓、別墅、總部基地、產(chǎn)業(yè)園等，可以根據客戶(hù)不同需求提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù)品類(lèi)。

不過(guò)，上述物業(yè)O2O社區平臺、健康醫療服務(wù)、養老服務(wù)等，目前各地的物業(yè)管理公司都有涉及，遠洋億家的特色并不鮮明。

增值服務(wù)很重要

從物業(yè)管理行業(yè)現狀來(lái)講，單純依靠物業(yè)管理很難實(shí)現盈利，如何做好增值服務(wù)變得尤為重要。

以中奧到家為例，其收入來(lái)源中，物業(yè)管理服務(wù)類(lèi)占比81.1％，協(xié)銷(xiāo)業(yè)務(wù)線(xiàn)占比18.9%。協(xié)銷(xiāo)是指，中奧到家派遣駐場(chǎng)員工到開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售中心，提供協(xié)助銷(xiāo)售的服務(wù)。過(guò)去3年，中奧到家分別為82、80和85個(gè)房產(chǎn)項目提供了此項服務(wù)。物業(yè)管理業(yè)務(wù)線(xiàn)的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%，協(xié)銷(xiāo)線(xiàn)的毛利率高達33%、46.6%和45%。

遠洋億家的盈利模式如何？遠洋方面的回復稱(chēng)，遠洋億家所管理的物業(yè)中，中高端項目的比例超過(guò)50%，集中在一二線(xiàn)城市，公司收入及利潤逐年增加。遠洋億家擁有三十多項增值服務(wù)，其收入比重保持較快增長(cháng)。遠洋億家持續探索新的盈利模式。例如遠洋億家已經(jīng)投資設立的億洋樓宇工程公司，提供設備設施維護、保養、設備安裝、樓宇智能化、園林養護等服務(wù)，該項業(yè)務(wù)不僅能降低物業(yè)管理的成本，同時(shí)工程公司也積極拓展市場(chǎng)資源，開(kāi)展商業(yè)合作，這將為遠洋億家創(chuàng )造巨大利潤空間。

遠洋方面認為，遠洋億家已實(shí)現職能平臺和業(yè)務(wù)平臺的分離，最大程度降低了人力成本，這就意味著(zhù)占據物業(yè)運營(yíng)成本最大份額的人力成本將大幅降低，為公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造可觀(guān)的盈利空間。通過(guò)億管家和EBA等智能化系統，縮短了服務(wù)周期和半徑，也能夠降低物業(yè)管理的投入和成本，提升盈利能力。