指著(zhù)上海吳江路西段商場(chǎng)“四季坊”空蕩蕩的走廊，飾品店主王女士忍不住抱怨：“真搞不懂為什么人氣那么差。”入口處標牌上雖然標注有35戶(hù)商家，但二樓過(guò)道兩邊店鋪三分之二卻鐵門(mén)緊鎖。這與相隔不遠的吳江路東段“小吃街”上的行人如梭相比，簡(jiǎn)直是天壤之別。

　　“許多店家都做不下去了，店租又不便宜，所以搬走了不少。”王女士說(shuō)，她的店鋪面積本來(lái)就不大，但在這個(gè)品牌全市各家連鎖店中經(jīng)營(yíng)狀況還“算是差的”。CBN記者發(fā)現，“大幅打折”、“買(mǎi)一送一”等促銷(xiāo)字眼在四季坊的各家商鋪中幾乎都有。王女士說(shuō)，據她所知這家商場(chǎng)新一輪調整不久將展開(kāi)。

　　CBN記者從知情人士處獲悉的最新消息是，這新一輪調整的“背景”其實(shí)不簡(jiǎn)單——經(jīng)歷整改、經(jīng)營(yíng)并不樂(lè )觀(guān)的“四季坊”最近可能以4.8億元轉手了。

　　“四季坊這一項目已在市場(chǎng)上推廣多時(shí)了”，知情人士表示，“在資本策略（00497.HK）之前曾有其他買(mǎi)家對此有興趣，甚至連意向協(xié)議也簽了。但由于多種原因最終還是由資本策略接手，且決策非?？?。”先后將上海永新大廈和盛邦國際大廈（原福海商廈）納入囊中的資本策略，近期公開(kāi)宣稱(chēng)計劃在未來(lái)3年內再投20億元人民幣用于收購上海物業(yè)，就在公司高層公開(kāi)企業(yè)投資計劃之后，四季坊的收購交易隨之達成。不過(guò)，對于此次交易，無(wú)論是賣(mài)家新加坡星獅地產(chǎn)（00535.HK），還是新東家資本策略昨天都對CBN記者的采訪(fǎng)保持了緘默。

　　實(shí)際上，吳江路西段商業(yè)區的改造2005年3月便已展開(kāi)。當時(shí)有關(guān)部門(mén)稱(chēng)，經(jīng)規劃重建之后的吳江路會(huì )是南京西路商業(yè)街的“后街”，主要作用是提供休閑、餐飲服務(wù)，以期與南京西路商業(yè)街形成互補格局。

　　但事實(shí)未如設想那般理想。在許多上海市民印象中，位置絕佳的吳江路就是“平民美食街”。每逢華燈初上，南京西路的游人和附近寫(xiě)字樓的下班白領(lǐng)們便蜂擁而至，“甜蜜蜜”、“小楊生煎”等一干特色小吃店總是門(mén)庭若市，排起長(cháng)隊。整條街人頭攢動(dòng)、美食遍地，廉價(jià)小吃攤沿街而立，小商小販們此起彼伏的吆喝聲和滿(mǎn)街飄散的美食味道構成了這條商業(yè)街的盛況，但現在，這種場(chǎng)景只能從尚未拆遷完畢的吳江路東段可窺一斑。吳江路西段改造后，率先成型的“四季坊”儼然與其他商場(chǎng)別無(wú)二樣，即使門(mén)面整潔，但在人氣不再的情況下，只能三番五次調整經(jīng)營(yíng)策略。

　　CBN記者從多家研究機構得到的數據顯示，總建筑面積約11000平方米的四季坊，目前空置率很高的二樓，租金水平在15元/平方米/天；一樓鋪位租金水平在35元/平方米/天，這一價(jià)位基本接近南京西路上的沿街商鋪租金水平。

　　早先曾有媒體指出，四季坊中多家商鋪撤柜退出，居高不下的租金是主要影響因素。不過(guò)，如以租金作為衡量準則的話(huà)，毗鄰四季坊的另一商業(yè)項目“湟普匯”，就是相同的租賃價(jià)格，人氣卻紅火程度依然。

　　“四季坊目前出現的問(wèn)題是多種因素造成的。”知情人士向CBN記者透露。位于吳江路西段的四季坊雖然隸屬星獅地產(chǎn)名下，但在當初項目規劃及定位上，還是受到了有關(guān)部門(mén)對吳江路整體策劃的主導思想影響，“在吳江路的早期定位中，基本上是輕餐飲小吃、重零售服飾，以試圖達到提升吳江路整體檔次的目的。”不過(guò)事到如今，主力發(fā)展餐飲甚至將以往吳江路上知名品牌小吃店引入的湟普匯，與側重于服飾經(jīng)營(yíng)的四季坊相比，市場(chǎng)接受度如何已是一望便知了。

　　吳江路所在的上海靜安區相關(guān)部門(mén)人士表示，吳江路的發(fā)展仍在變革過(guò)程中，未來(lái)仍會(huì )對相應體制及策略進(jìn)行調整。“希望四季坊改動(dòng)后，人氣旺些。”王女士說(shuō)這話(huà)的時(shí)候，流露出希冀神情。