6月30日下午，CBD南側的廣渠路15號地塊拍賣(mài)，似乎志在必得的SOHO中國卻步于價(jià)格，最終“小公司”中化方興以40.6億元投得，招標現場(chǎng)潘石屹表情豐富。

　　在他左手邊的是，SOHO中國的第一大股東張欣，同時(shí)也是他的愛(ài)人和生意拍檔。

　　北京女孩

　　張欣，1965年1月出生于北京。

　　張欣回憶：那時(shí)候的北京就是一個(gè)很安靜的城市，也沒(méi)有什么車(chē)，好多時(shí)候還跑馬車(chē)，然后馬車(chē)上都是什么載著(zhù)大白菜什么的，冬天了就都儲存大白菜了。

　　張欣的父母從小在緬甸長(cháng)大，大學(xué)畢業(yè)后都分配到國家外文局，父親是緬文翻譯，服務(wù)于高層，母親學(xué)的則是英語(yǔ)。

　　然而童年生活并非連貫，文革中父母離了婚，5歲的時(shí)候張欣隨母親來(lái)到了河南汲縣。

　　“我們那個(gè)干校就有兩個(gè)小孩兒，那么這倆小孩兒這兒也沒(méi)學(xué)校怎么辦呢？給他們一人養上幾頭小豬，所以每天我們就去養豬啊……”很多年之后，在CCTV《生于六十年代》節目中她說(shuō)。

　　“后來(lái)上小學(xué)，轉了七八次學(xué)，住過(guò)3個(gè)城市，我的適應能力很強，哪兒都不陌生。”2002年10月在接受《北京晨報》采訪(fǎng)時(shí)，張欣有簡(jiǎn)潔的總結。而到1977年的時(shí)候，母親去了香港，仍然年幼的她同父母的同事生活了一段。

　　14歲的時(shí)候，或者1979年，張欣移居到香港。

　　生活是嚴肅的，張欣變身一名女工，在線(xiàn)路板上插元器件，屬于計件制，這使張欣的注意力都集中到這方面來(lái)了，月收入一千是她實(shí)現的第一個(gè)目標，她對母親說(shuō)，“什么時(shí)候我一個(gè)月能賺到1400塊錢(qián)多好啊。”她應該還做過(guò)紡織女工。

　　成為辦公室文員是她這一時(shí)期前行的最大動(dòng)力，工作之余去夜校學(xué)習……她在一家小公司獲得了一個(gè)通訊員的工作，之后終于成為一家輪胎公司的財務(wù)人員。

　　她的北京外文局的男發(fā)小說(shuō)，為什么不去上學(xué)呢？“19歲之前一直在香港做女工。當時(shí)最大的夢(mèng)想就是上學(xué)，接受好的教育。”事后在接受《中國企業(yè)家》采訪(fǎng)時(shí)，張欣回顧。所以這并非啟迪了張欣，而是提醒她去實(shí)踐自己的想法。

　　1985年，或者同當時(shí)的出國留學(xué)熱呼應，張欣攜帶著(zhù)她積攢的3000英鎊遠赴英國。到英國后，先是強化了一下語(yǔ)言，再補習一下高中知識。勤工儉學(xué)不可避免，她很快學(xué)會(huì )了賣(mài)薯條之類(lèi)的工作。之后她進(jìn)入了蘇塞克斯大學(xué)，學(xué)習經(jīng)濟。

　　位于布萊頓海濱市近郊的蘇塞克斯大學(xué)(University of Sussex)創(chuàng )建于1961年。這所大學(xué)已經(jīng)逐漸為中國年輕人所熟悉，2008年2月，學(xué)校招生人員在接受浙江媒體采訪(fǎng)時(shí)概括：蘇塞克斯大學(xué)是一所國際性的大學(xué)，非常有競爭性，學(xué)生來(lái)自全球120個(gè)不同的國家，我們盡量給學(xué)生世界性的氛圍，面向世界。

　　接下來(lái)她進(jìn)入了劍橋大學(xué)。成立于1209年劍橋大學(xué)(University of Cambridge)無(wú)疑是世界范圍最具聲望的大學(xué)之一，它實(shí)際上是一個(gè)松散的學(xué)院聯(lián)合體。在校期間張欣同留英經(jīng)濟學(xué)會(huì )聯(lián)系，這一點(diǎn)從后面看很重要。她于1992年畢業(yè)，并且獲得發(fā)展經(jīng)濟學(xué)碩士學(xué)位。[page]

　　對應于所學(xué)專(zhuān)業(yè)，和此時(shí)興起的中國熱，她進(jìn)入了高盛做投資顧問(wèn)；然后，對應于工作回到了香港。

　　成立于1869年的高盛(GoldmanSachs)，是歷史最悠久的投資銀行之一，總部設在紐約。1984年在香港設立亞太地區總部。高盛在1994年分別在北京和上海開(kāi)設代表處，正式進(jìn)駐中國內地市場(chǎng)。

　　此時(shí)的張欣不再是為1400塊努力的張欣，在新的收入支持下，據說(shuō)她擁有了“面對維多利亞海灣的房子”。

　　愛(ài)情

　　張欣回憶起第一次見(jiàn)到潘石屹：藕荷色的西裝，戴一大花的領(lǐng)帶，戴一那么大個(gè)兒的眼鏡，頭發(fā)有點(diǎn)兒禿，弄在一邊，巨瘦小的一個(gè)人……

　　這是在1994年4月，簡(jiǎn)介上說(shuō)，張欣先后在高盛和旅行家集團任職，但是總的來(lái)說(shuō)，此時(shí)她的工作更傾向于同國內發(fā)生聯(lián)系。

　　旅行家集團(Travelers Group)是美國一家保險公司，兼營(yíng)投資銀行、商業(yè)信貸，1998年4月，花旗銀行與旅行者集團合并。而到2002年的時(shí)候，財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)又被分拆。

　　她同潘石屹結識還與北大光華管理學(xué)院的張維迎有關(guān)，她在英國求學(xué)的時(shí)候，恰好也是張維迎求學(xué)的時(shí)候，當時(shí)他們都在留英經(jīng)濟學(xué)會(huì )。既然張欣要尋找企業(yè)，張維迎就介紹了萬(wàn)通和公司的六個(gè)合伙人。

　　還有一篇文章，《披荊斬棘，共赴未來(lái)》，“我在紐約從回北京的飛機上，看得特別激動(dòng)，覺(jué)得這些人特有理想”。

　　潘石屹是甘肅天水人，1963年出生，“我呆的那個(gè)縣城可能在全中國都是最落后的縣城，沒(méi)有1米的柏油馬路，”高中畢業(yè)后他先是考上了培黎學(xué)校，這是一所中專(zhuān)，這使他來(lái)到了蘭州，外面的世界給他精神層面以沖擊，此外車(chē)、銑、鉆、磨都學(xué)會(huì )了。之后他考上了河北石油職業(yè)技術(shù)學(xué)院，今天的中國石油管道學(xué)院。

　　畢業(yè)后分配到廊坊的石油部管道局經(jīng)濟改革研究室工作。潘石屹回憶說(shuō)，這個(gè)局有4萬(wàn)多人，光機關(guān)干部就有1萬(wàn)多人。1987年4月，呼應那個(gè)時(shí)代，潘石屹下海了。

　　他來(lái)到了深圳，對應于之前機關(guān)生活的狀態(tài)，新的角色讓他很不適應，不過(guò)他記得唯一支持他下海的朋友說(shuō)，“哪怕要飯也不要往回走”。之后海南建省，他同當時(shí)眾多懷揣夢(mèng)想的年輕人一樣，來(lái)到了海南。

　　生活對潘石屹的考驗持續著(zhù)，他成為一家磚廠(chǎng)的管理者；有一段時(shí)間，因為臺風(fēng)工程都停了，他自掏腰包買(mǎi)來(lái)一袋又一袋大米，同數百名民工堅持捱著(zhù)。

　　之后，同樣不甘于平淡機關(guān)生活的馮侖等人匯聚起來(lái)，六個(gè)人注冊了“海南農業(yè)高技術(shù)投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)總公司”。

　　這個(gè)時(shí)期，馮侖們意識到，在完全競爭的領(lǐng)域，他們未必較早一代的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，比如宗慶后有優(yōu)勢，他們的機會(huì )在于具有一定準入限制的領(lǐng)域，這就是房地產(chǎn)。90年代后期的創(chuàng )業(yè)者則將機會(huì )著(zhù)眼于電信、金融等準入限制更高的領(lǐng)域。

　　他們抓住了上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)熱潮落幕前最后的機會(huì )，通過(guò)別墅轉手積累了第一桶金。1992年公司組建集團，正式啟用“萬(wàn)通”這個(gè)名稱(chēng)。

　　馮侖事后認為，最終他們能夠退出泡沫，得益于他們的思考：92年公司成立一周年的時(shí)候，我們就認真在公司討論了幾天，形成了一個(gè)共識，都反應在我們寫(xiě)的一篇文章，叫《披荊斬棘，共赴未來(lái)》。

　　那么新的機會(huì )在哪？1993年，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨宏觀(guān)調控，北京華遠房地產(chǎn)公司有意將阜城門(mén)“新世界廣場(chǎng)”項目轉出來(lái)，于是萬(wàn)通就接下了這個(gè)項目。[page]

　　由于開(kāi)風(fēng)氣之先的大量廣告投放，和引入香港利達行鄧智仁的港式銷(xiāo)售模式，項目銷(xiāo)售得非常成功。

　　前面張欣對潘石屹的印象沒(méi)有說(shuō)完，“但是那時(shí)候就能看出來(lái)他跟別人挺不一樣的，我覺(jué)得這樣挺可愛(ài)的。”

　　在保利大廈見(jiàn)面之后，面對這個(gè)年輕女孩，他們打趣說(shuō)，我們下周到香港來(lái)，你接待我們一下吧？張欣當然說(shuō)“好的”。

　　事后張欣在接受《魯豫有約》訪(fǎng)談時(shí)回憶關(guān)鍵一段，回到香港后：突然潘石屹給我打電話(huà)說(shuō)，今天我有時(shí)間，是不是你帶我去一個(gè)叫天地書(shū)局的去看看書(shū)？我當時(shí)覺(jué)得挺尷尬。后來(lái)我就說(shuō)，咱們還是等著(zhù)大家一起再去吧。

　　不過(guò)，“后來(lái)我就說(shuō)，我下星期到北京來(lái)。”因為萬(wàn)通有個(gè)保險公司的執照：我們是想投一個(gè)保險公司，他們就說(shuō)，你跟潘石屹去繼續談，所以為這個(gè)來(lái)找他，“從那時(shí)候開(kāi)始就我們兩個(gè)人單獨了。”

　　兩人的默契進(jìn)展得飛快，認識后幾星期決定相處，之后四天就決定結婚。今天張欣回憶起來(lái)，似乎沒(méi)有買(mǎi)花，看電影之類(lèi)的過(guò)程。

　　當然結婚又隔了幾個(gè)月。張欣對魯豫說(shuō)：我們都老大不小了，我那時(shí)候二十八九歲了，他也結過(guò)兩次婚，離了兩次婚，都不用像18歲那樣，還得談幾年的戀愛(ài)。

　　長(cháng)城腳下的公社

　　“在我結婚的時(shí)候，所有認識我的人都認為我跳火坑了。”

　　據說(shuō)婚后，張欣做的第一件事情就是把潘石屹衣廚里的衣服全部扔掉，之后要按她的要求換新的。潘石屹是一個(gè)能充分吸收新生事物的人，這并非是太大的障礙，只是兩個(gè)人在一起，遠比幾件衣服的審美要豐富得多。

　　最初的時(shí)間屬于兩地分居，張欣還在香港上班，周末的時(shí)候來(lái)北京，周中的時(shí)候又飛香港。

　　同一時(shí)期，萬(wàn)通的六個(gè)合伙人正在協(xié)議分家。潘石屹回憶：萬(wàn)通廣場(chǎng)一做完，大家有了錢(qián)，這六個(gè)合伙人就各想各的了，批判我太老財了，守著(zhù)北京的一塊都不給兄弟們搭舞臺。我呢確實(shí)比較老財，幾百萬(wàn)可以，上億往外投，我基本都持反對態(tài)度。當然這屬于另外一個(gè)故事。

　　1995年北京紅石實(shí)業(yè)有限責任公司成立。

　　10年后潘石屹在接受《北京現代商報》采訪(fǎng)時(shí)回顧：那時(shí)自己什么都沒(méi)有，包括手機，要打電話(huà)聯(lián)系業(yè)務(wù)，還要借助在國貿工作的張欣。那時(shí)公司相對穩定的班底才十來(lái)個(gè)人。

　　“現代城這個(gè)名字是北京市一輕局的領(lǐng)導起的，他們是地主方，已經(jīng)起好了名字。”這塊地皮原來(lái)是北京二鍋頭酒廠(chǎng)，既然是做酒的，味道可能是大了一點(diǎn)，每周出酒糟的兩天，味道一直到國貿都可以聞到。旁邊是通惠河，一片蘆葦地，難免也有些味道。

　　許多人都認為不行，包括張欣。這個(gè)時(shí)候，潘石屹對地產(chǎn)的敏感性讓這家創(chuàng )業(yè)企業(yè)把握住了機遇。今天看來(lái)似乎沒(méi)有什么，潘石屹基于對城市規劃的認識：京通快速路要通車(chē)，復八線(xiàn)地鐵要通車(chē)，這兒就像長(cháng)安街一樣，成為長(cháng)安街的延伸。

　　但在這一時(shí)間段，就起決定性的作用。

　　有一個(gè)笑話(huà)，說(shuō)結婚是誤會(huì )，離婚才是了解?，F在張欣回憶起來(lái)，最初的兩年一直在吵架，或者不只是磨合的問(wèn)題，他們同時(shí)是合伙人，對任何初創(chuàng )企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力都是巨大的。

　　他們之間作了妥協(xié)，張欣認為，也許到了要孩子的時(shí)間，她離開(kāi)了投資銀行，全身心投入到公司的業(yè)務(wù)中來(lái)。兩件事情同時(shí)進(jìn)行，下崗后很快就懷孕了。他們之后有了兩個(gè)兒子。潘讓和潘少，或者Sean和Luke。[page]

　　按照一般的說(shuō)法，他們進(jìn)行了分工：與國外的聯(lián)系，建筑設計、運營(yíng)管理等由張欣打理，而商業(yè)談判、銷(xiāo)售、政府聯(lián)系則由潘石屹負責。

　　他們引入了“居家工作”(Small Office, Home Office)的概念。也就是家里辦公的意思，從積極意義上說(shuō)，代表自由、彈性的工作方式。當然，也有人指出，這一時(shí)期，寫(xiě)字樓的土地出讓金每平米需要2000元，而住宅的土地出讓金則在800元左右。

　　現代城的具體設計引入了一些新的思維：我們盡量把最好的朝向、最好的光線(xiàn)獻給白天的空間，黑夜就為睡覺(jué)，睡覺(jué)你還要拉上窗簾，所以睡房的空間就可以讓給客廳。

　　1997年的時(shí)候，張欣對京郊的風(fēng)景著(zhù)了迷，或者這是兩個(gè)方面，這是一件有趣的事情，這是一項新的業(yè)務(wù)和品牌，她獲得了張永和支持。

　　張永和1981年赴美國自費留學(xué)，最初是在美國保爾州立大學(xué)獲得環(huán)境設計理學(xué)士學(xué)位，然后是加州大學(xué)伯克利分校建筑學(xué)碩士學(xué)位。美國注冊建筑師，2005年9月就任美國麻省理工學(xué)院建筑系主任。

　　之后他們在懷柔合作推出了私人別墅——“山語(yǔ)間”，結果廣受好評。

　　事物發(fā)展不會(huì )一帆風(fēng)順，有時(shí)候，僅僅一個(gè)晚上，企業(yè)家就發(fā)現，他面對的環(huán)境變了。

　　1999年8月，之前同潘石屹合作的香港達利行總經(jīng)理鄧智仁，在離開(kāi)現代城后，一夜之間帶走了23名SOHO現代城的銷(xiāo)售員。此事如何處理頗費思量，潘石屹從當時(shí)的克林頓事件中得到啟迪，認為關(guān)鍵是透明，而不是遮蓋。于是潘石屹連夜寫(xiě)了一封信，題目叫做《現代城的四名銷(xiāo)售副總監被高薪挖跑了》。

　　第二天，《北京青年報》、《北京晨報》、《北京晚報》、《精品購物指南》都以半個(gè)版廣告的形式刊登了這封信。此時(shí)媒體還較少戲劇性的內容，于是紛紛報道，結果反而是提升了樓盤(pán)的知名度。

　　潘石屹回顧這一時(shí)期：1999年年底，全年的銷(xiāo)售額達到18.9億元。在北京我們聽(tīng)到的，萬(wàn)科全年銷(xiāo)售額在3個(gè)億左右，萬(wàn)通可能4個(gè)多億，華遠可能大一點(diǎn)，就10個(gè)億。

　　沒(méi)想到，得意之余，事情又找上門(mén)來(lái)了，2000年2月，潘石屹請來(lái)華遠總經(jīng)理任志強參觀(guān)了SOHO現代城的樣板間。誰(shuí)曾想任志強回頭創(chuàng )作一篇大作，《朋友之間的交流——潘總請我看現代城樣板間》，并且發(fā)給了媒體。

　　“從概念來(lái)講，SOHO這種物業(yè)類(lèi)型辦公不像辦公，居住不像居住，屬于非牛非馬的怪胎，設計上也就是三分的草稿想法；從技術(shù)方面，采光、通風(fēng)、安全、隱私、能源樣樣有問(wèn)題。”結論是：長(cháng)安街旁邊不應該有這種東西，如果不做修改，最后只能炸掉。

　　小潘很生氣，但是不發(fā)也發(fā)了，怎么辦？所以說(shuō)，一個(gè)人成功不是偶然的，潘石屹在緊張之余，迅速回信，題目叫《創(chuàng )新是需要勇氣的——“二道販子”給“菜農”的回信》。同時(shí)趕印一期客戶(hù)通訊，將這兩封信同時(shí)陳列。于是媒體再次跟進(jìn)，這一波討論聲勢太大，眾多業(yè)主也卷入其中。討論到這兒，對開(kāi)發(fā)商就不會(huì )有什么實(shí)質(zhì)性影像了，這是一個(gè)傳統和現代的爭論。

　　潘石屹更進(jìn)一步，他把這次批判SOHO現代城的重點(diǎn)文章言論都收集起來(lái)，集結成書(shū)，取名《SOHO現代城批判》。先是作為免費發(fā)放，后來(lái)居然成為正式出版物。

　　“我們能不能做一百個(gè)山語(yǔ)間？”2000年的時(shí)候，張欣買(mǎi)下了一塊長(cháng)城附近的地，原本這塊地是要修高爾夫球場(chǎng)。2001年10月，第三屆亞洲革新建筑大會(huì )在北京召開(kāi)，邀請信發(fā)到了亞洲青年建筑師手中，當然不會(huì )有人拒絕。

　　于是張欣推出長(cháng)城腳下的公社(Commune by the Great Wall)，今天的介紹是：該項目占地8平方公里，位于北京北部山區水關(guān)長(cháng)城附近；由12位亞洲青年建筑師設計建造的50余棟風(fēng)格前衛的別墅和一棟俱樂(lè )部組成。

　　2002年9月張欣在第八屆威尼斯建筑雙年展上獲得“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎”。“我們決定不賣(mài)了，把別墅留下來(lái)作為展品開(kāi)放。后來(lái)才慢慢想到做酒店。”[page]

　　老公的老板

　　2002年3月SOHO中國有限公司成立。

　　同期，博鰲藍色海岸115棟別墅交付使用，這一項目位于海南省博鰲鎮，潘石屹又回到了海南，之后接待首屆博鰲亞洲論壇的嘉賓。

　　同年5月位于國貿正對面的建外SOHO正式對外發(fā)售；該項目由日本建筑師山本理顯擔任總體設計，總建筑面積70萬(wàn)平米，總戶(hù)數超過(guò)3000戶(hù)。

　　出生于1945年的山本理顯，以強調建筑空間影響人們行為方式的設計原則而聞名。在建外SOHO的項目中，設計強調了體現房子的靈活性，房間功能的可轉換性和人與人的交流。

　　潘石屹和張欣已經(jīng)越過(guò)了創(chuàng )新者最初的尷尬，《時(shí)代》雜志評價(jià)：“SOHO的生活方式能否給住宅區以新的活力，眾多建筑師們的巨型建筑能否改變中國的面貌，這是誰(shuí)都無(wú)法斷言的。但這些新的建筑確實(shí)影響了中國的年輕一代。中國也正在邁向一個(gè)新的時(shí)代。”

　　這一時(shí)期，潘石屹的推廣又進(jìn)一步，客戶(hù)通訊改名叫《SOHO小報》，邀請知名人士撰稿，內容不局限于房地產(chǎn)。“別人出一塊錢(qián)的稿費，我出三塊錢(qián)，但一定要在《SOHO小報》首發(fā)。”

　　2003年1月16日，北京房地產(chǎn)交易所推出的2002年北京房地產(chǎn)十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)排行榜揭曉，建外SOHO以2002年總銷(xiāo)售額24.13億的名列榜首。據統計，評出的十大樓盤(pán)銷(xiāo)售額占北京市全部樓盤(pán)銷(xiāo)售總額的四分之一，而建外SOHO的銷(xiāo)售額占這十大樓盤(pán)銷(xiāo)售總額的四分之一。

　　2004年7月12日頭銜為 SOHO中國有限公司聯(lián)席總裁的張欣榮獲2004年“亞洲之星”稱(chēng)號，該獎項由美國《商業(yè)周刊》設立，在封面文章中，對張欣的總結是“北京最繁忙的建設者，而且是最受追捧的創(chuàng )新建筑的提供者”。

　　2005年10月起，潘石屹開(kāi)始有規律寫(xiě)博客。這一次他終于走到了張欣的前面。

　　后來(lái)，張欣在為潘石屹集結成書(shū)的博客寫(xiě)序：芙蓉姐姐給我的印象太深，等潘石屹告訴我他也開(kāi)博客了，我當時(shí)覺(jué)得他瘋了。我采用了冷漠的態(tài)度對待他的博客，不看，不聽(tīng)，不談?wù)摗?/p>

　　不過(guò)一次去英國，她有了新的發(fā)現：他每天是在衛生間里“說(shuō)博”，打電話(huà)到北京，潘石屹一邊說(shuō)，那邊的速錄就一邊打，整理好就掛到網(wǎng)上了。

　　事實(shí)上，物業(yè)不同于其他消費品，所需的顧客有限，同時(shí)對單個(gè)客戶(hù)要表述的內容又很多，潘石屹應該屬于最早理解博客商業(yè)價(jià)值的人之一，現在只要看一下， SOHO中國在網(wǎng)站上的廣告投放額就明白了，一定程度上替代了廣告投放。那么，網(wǎng)站當然是作繭自縛。

　　有關(guān)財富，潘石屹在《我們是沒(méi)有爭議的壞蛋》一文中寫(xiě)道：好幾位朋友都建議我看一看電影《瘋狂的石頭》，理由是這部電影里的大壞蛋是位開(kāi)發(fā)商，據說(shuō)和我長(cháng)得還很像。

　　每年都會(huì )有幾本雜志要做財富排行榜，但每次他們找到我時(shí)，我都會(huì )把公司經(jīng)過(guò)審計的財務(wù)報表拿給他們看，并解釋說(shuō)明我的確沒(méi)有他們說(shuō)的那么有錢(qián)，離他們榜單的下線(xiàn)還差十萬(wàn)八千里……

　　“等我哪一天發(fā)達了，達到了他們的最低標準，我一定主動(dòng)申請加入。”

　　顯然，問(wèn)題的關(guān)鍵在于，SOHO中國仍然是一家私人企業(yè)，沒(méi)有實(shí)現上市，當然，房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集的領(lǐng)域。

　　事實(shí)上SOHO中國在2002年就運作過(guò)上市，但是沒(méi)有成功。潘石屹解釋這對應于當時(shí)糟糕的市場(chǎng)環(huán)境。

　　“美國上市失敗后，所有的媒體都報道稱(chēng)，終止美國上市是因為高盛與SOHO中國在定價(jià)上有分歧。對此，我從未對任何人解釋過(guò)。其實(shí)我們沒(méi)有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者。” 當時(shí)主要推介的資產(chǎn)是位于北京市十八里店的物流港項目，不過(guò)后來(lái)調整規劃，這個(gè)項目最終取消了。

　　不過(guò)如此做了數年之后，回過(guò)頭來(lái)一看：查看萬(wàn)科的年報，在2001年，萬(wàn)科與我們的盈利水平差不多，但幾年之后，萬(wàn)科已成為千億市值企業(yè)了。而富力在做北京富力城時(shí)，我們在開(kāi)發(fā)建外SOHO售價(jià)比它高了一倍。

　　“我需要的就是時(shí)間，不能讓市場(chǎng)淘汰。最終，SOHO中國花了9個(gè)月的時(shí)間完成上市。”

　　傳聞SOHO一度因為土地儲備少而較難表述，這不對應資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)公司通常的認識，瑞銀投資銀行部中國區負責人蔡洪平認為，應當強調“品牌房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商”，于是張欣邀請瑞銀加入。蔡洪平稱(chēng)這屬于張欣嫁給潘石屹后作出的一生中第二個(gè)最正確的決定。高盛、匯豐為其聯(lián)席保薦人，瑞銀擔任聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

　　2007年10月8日SOHO中國(0410.HK)在香港聯(lián)交所主板上市。集資128.6億港元。以收盤(pán)價(jià)9.55港元計算，兩人所持股份的市值達317.45億港元。潘石屹的頭銜是董事會(huì )主席，張欣則是執行董事兼行政總裁。

　　張欣說(shuō)：“那可以說(shuō)是一個(gè)完美時(shí)刻。”

　　之后有一個(gè)問(wèn)題，在《福布斯》富豪榜上，張欣排名在潘石屹之前，范魯賢在接受網(wǎng)站采訪(fǎng)時(shí)解釋說(shuō)：SOHO中國的招股說(shuō)明書(shū)上張欣是占據主要位置的，她的股份也比潘石屹的多，所以如此安排。

　　兩人以張欣的名義通過(guò)Capevale間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48%。有關(guān)這個(gè)問(wèn)題，在接受《理財周報》采訪(fǎng)時(shí)，潘石屹繞圈子：其實(shí)這個(gè)離岸結構是我們家“一國兩制”造成的。我老婆是香港人，我們一家住著(zhù)一大屋子人，除了我一個(gè)是拿內地身份之外，其他人都是香港人。

　　潘石屹你不用繞圈子，除去SOHO中國的個(gè)別售樓員之外，全北京都知道，你是替老婆打工的。[page]

　　廣渠路15號

　　2008年3月SOHO中國發(fā)布上市后第一次年度財報。2007年營(yíng)業(yè)額較2006年增長(cháng)300%，為69.54億元人民幣；而純利則躍升477%，達到19.66億元。

　　2007年11月潘石屹再次同他“永遠的朋友兼競爭對手”任志強“糧票換雞蛋”，SOHO中國以24.4億元收購兩個(gè)項目，并分別命名為“光華路SOHO 2”和“SOHO北京公館”。

　　位于燕莎商區的SOHO北京公館的總建筑面積為6.6萬(wàn)平米，擁有224套公寓，面積在70-350平米，“北京公館”這個(gè)名字意味之前的住宅被調整為服務(wù)式公寓，每平米售價(jià)為4.5萬(wàn)元，其物業(yè)費是每平米16元。光華路SOHO2之前叫民源大廈，任志強也是從他方收購，看起來(lái)，他們已經(jīng)形成很好的上下游協(xié)作關(guān)系。

　　2008年3月22日，潘石屹繼王石的拐點(diǎn)論后拋出“百日論”，“3月20日發(fā)生的恒大IPO叫停，是2008年中國房地產(chǎn)界最具標志性的事件，未來(lái)100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。”3月29日更進(jìn)一步指出，“大部分房地產(chǎn)公司的財務(wù)狀況不容樂(lè )觀(guān)。”

　　當然是別人不樂(lè )觀(guān)，SOHO中國有的是錢(qián)，他那么說(shuō)大概是要強調，交易中的地位，當然，謹慎肯定是越來(lái)越需要強調的。

　　5月SOHO中國以22億元出價(jià)同時(shí)承擔33億元債務(wù)，收購了位于北京東二環(huán)內商業(yè)綜合項目“凱恒中心”，更名為“朝陽(yáng)門(mén)SOHO”。

　　9月，SOHO中國以8.9億元收購中冶新奧正誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司持有的金和國際大廈，之后重新命名為“中關(guān)村SOHO”。SOHO模式開(kāi)始在CBD之外拷貝。海淀區政府將其定位為PE大廈，股權投資、創(chuàng )業(yè)投資等類(lèi)型的企業(yè)租戶(hù)將獲得租金補貼。

　　同樣在9月張欣榮登《福布斯》公布的2008年“全球100位最有影響力女性”榜。

　　在上市一年之后，同金融危機對應SOHO中國的股票已經(jīng)跌去80%。這沒(méi)有什么特殊的，中渝置地所有人張松橋的個(gè)人財富居然縮水了98%。于是張欣說(shuō)，“這簡(jiǎn)直讓人難以置信”。

　　不過(guò)，更令人吃驚的是，房地產(chǎn)的寒冬似乎“只是一個(gè)傳說(shuō)”，很快迎來(lái)了暖春。[page]

　　2009年3月13日張欣面對媒體表示，“我們現在不‘冬眠’了，醒了。”SOHO中國將會(huì )收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目，目標也包括外資基金。

　　5月17日，SOHO中國發(fā)布公告，宣布將通過(guò)潘石屹控股的北京丹石公司，以每平方米3.23萬(wàn)元的價(jià)格收購5.47萬(wàn)平方米的前門(mén)商業(yè)物業(yè)，收購總價(jià)預計將達到17.7億元。

　　2007年，SOHO中國參與到北京前門(mén)項目。不過(guò)最終沒(méi)有獲得開(kāi)發(fā)資格，從項目的開(kāi)發(fā)商變成了持有部分物業(yè)的業(yè)主。

　　有業(yè)內分析內在原因，SOHO中國一直采取散售商業(yè)物業(yè)的方式，其實(shí)不利于商業(yè)物業(yè)的統籌運營(yíng)。在擁有了大量資金之后，突破自身思維的定式或者變得很重要。

　　SOHO中國6月11日與招商銀行北京分行簽署戰略合作協(xié)議，招行將向SOHO中國提供100億元的綜合授信額度。僅僅在十幾天前，SOHO中國公布了發(fā)行28億港元可換股債券的計劃，而在此之前，SOHO中國已經(jīng)獲得中國銀行北京分行100億元人民幣的授信。加上市募集的資金，SOHO中國可以調動(dòng)超過(guò)300億元資金。

　　這樣一來(lái)，參與招拍掛就有了足夠多的資金。廣渠路15號無(wú)疑是一個(gè)合適的目標，位于CBD南，成熟區域，同之前的SOHO項目呼應，面積也足夠大。

　　事后潘石屹在北京電視臺財經(jīng)頻道《財經(jīng)5連發(fā)》節目中對這塊地的前世今生娓娓道來(lái)：一開(kāi)始是45萬(wàn)平方米的面積，招拍掛出去的價(jià)格是18億，45萬(wàn)平方米18億……第二次招拍是2008年的1月份，當時(shí)的樓面價(jià)每平米7000塊錢(qián)，招拍應該是有三家競標才是合法的，但是結果只有一家，所以第二次這塊地就流標了。

　　45萬(wàn)平方太大了，就開(kāi)始往外劃出……最終剩下的面積只有25萬(wàn)平方米，就是原來(lái)的45萬(wàn)變成了25萬(wàn)， 25萬(wàn)平米可銷(xiāo)售面積拍賣(mài)了40.6億，跟當年的45萬(wàn)平方米18億，差距可見(jiàn)一斑。

　　參加競標的企業(yè)有11家，除去SOHO中國之外，還有10家，中信、華遠、安聯(lián)、萬(wàn)科、金融街、遠洋、保利、首開(kāi)、華潤，9家都是熟人，唯一陌生的是坐在潘石屹和張欣身后的那一家。于是潘石屹親切上前握手詢(xún)問(wèn)，對方說(shuō)，我們是“小公司”中化方興。

　　……33億之后，看起來(lái)競爭就在10號SOHO中國、15號遠洋地產(chǎn)和18號保利之間展開(kāi)。3號“小公司”卻讓所有人大吃一驚，“他根本不算賬。別人都是舉牌之前拿著(zhù)計算器低頭算成本，方興的人看都不看，多高的價(jià)也是高舉號碼牌。”

　　潘石屹最后的出價(jià)是39.5億，“我們的價(jià)位是37-38億元，超過(guò)40億的價(jià)格就失去理性了，后幾次報價(jià)是出于試探方興的態(tài)度而舉出，并不是自己的真實(shí)預期。”

　　這個(gè)價(jià)格很快被刷新，潘石屹站起來(lái)轉身說(shuō)“你牛！”。保利叫價(jià)40.5億，響起一片掌聲。下午5時(shí)20分中化方興舉出牌子，價(jià)格鎖定在40.6億元。

　　中化方興(00817.HK)是中化集團公司旗下地產(chǎn)酒店公司，成立于2004年6月，注冊資本7億元港幣，2007年8月在香港聯(lián)交所上市。方向為，“一線(xiàn)城市、黃金地段、優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有”。這個(gè)項目是該公司在北京的第一個(gè)住宅項目。

　　回到家中，潘石屹在博客中替他人算賬：實(shí)際可出讓的面積是25.34萬(wàn)平方米，按照成交價(jià)40.6億元計算，折合地上建筑面積的土地成本是每平方米1.6萬(wàn)元。而這個(gè)地塊周邊房子的售價(jià)在每平米13000元到20000元之間。

　　在潘石屹說(shuō)“你牛！”時(shí)，旁邊的張欣笑了。這應該屬于一時(shí)不知道如何調整自己的表情，而又急切地需要做出一個(gè)友善的表達，周?chē)际钦障鄼C呢。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)新的市場(chǎng)階段，需要她和他去努力理解。

　　結語(yǔ)

　　我們都在經(jīng)歷時(shí)代，一些人則有機會(huì )穿越時(shí)代。

　　潘石屹曾說(shuō)，“老婆常對我說(shuō)，做不做什么偉大的事，有沒(méi)有什么偉大的想法，都不重要，但最起碼是每天把自己洗干凈，衣服穿干凈，講話(huà)和氣、禮貌。”

　　“我就是這么感覺(jué)的，財富今天在你這兒，明天可以到別人那里去。在的時(shí)候不要太歡喜，去的時(shí)候也不要太憂(yōu)傷。”關(guān)于財富，張欣如是說(shuō)。(文/酈曉)