截至4月24日，包括萬(wàn)科A(000002.SZ)、保利地產(chǎn)(600048.SH)等在內的91家房地產(chǎn)上市公司公布了2008年年報。

　　國信證券最新發(fā)布的91家上市公司年報匯總分析報告稱(chēng)，2008年房地產(chǎn)地產(chǎn)上市公司整體盈利增速下滑明顯，雖然38.62%的毛利率比上年上升約4個(gè)百分點(diǎn)，但在未來(lái)結算成本上升和價(jià)格下行的雙重壓力下，今年毛利率將有較大下行空間。不過(guò)隨著(zhù)今年銷(xiāo)售回暖，開(kāi)發(fā)商資金面最困難期正在過(guò)去。

　　高毛利率難持續的風(fēng)險

　　從損益表情況來(lái)看，91家房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現營(yíng)業(yè)收入總額1775.95億元，同比增長(cháng)15.38%，增速比2007年放緩33個(gè)百分點(diǎn)，盈利增速下滑趨勢明顯。

　　上市公司業(yè)績(jì)增長(cháng)明顯放緩，但收益水平并未出現下滑，主要原因正在于房地產(chǎn)收入結算較房屋銷(xiāo)售有2年左右的滯后，2006、2007年的高價(jià)銷(xiāo)售項目在2008年逐步竣工并結轉為收入，從而導致了結算毛利率的上升。過(guò)去一年多的行業(yè)調整主要體現在銷(xiāo)售量的大幅萎縮，而房?jì)r(jià)只是在局部地區下跌，對行業(yè)總體毛利水平的影響并不明顯。

　　國信證券分析師方焱稱(chēng)，從總的趨勢來(lái)看，隨著(zhù)高價(jià)地項目的逐步面市，在未來(lái)結算成本上升和價(jià)格下行的雙重壓力下，2009年毛利率有較大下行空間。

　　申萬(wàn)研究分析師殷姿也認為，未來(lái)兩年，行業(yè)毛利率面臨下滑。因為土地獲取時(shí)間越晚，土地成本相對越高，毛利下滑壓力越大。“未來(lái)進(jìn)入依靠以量補價(jià)到毛利修復的階段，這樣行業(yè)利潤才有望正增長(cháng)。2009年起，銷(xiāo)售量的回升能夠部分彌補毛利率下降對企業(yè)利潤增速的影響。預計2009年上市公司市場(chǎng)份額基本與2008年相同，2009、2010年兩年上市公司平均銷(xiāo)售額和2008能相比增長(cháng)50%，可基本抵消33%的凈利率下滑對利潤增速的影響。”殷姿續稱(chēng)。

　　金地集團總裁張華綱在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)也坦言，企業(yè)在2007年拿下的土地價(jià)格普遍偏高，高昂的土地成本一定都會(huì )表現在今年和明年的結算利潤上，這會(huì )較大影響開(kāi)發(fā)商的盈利水平?，F在地價(jià)普遍下降，如果獲取價(jià)值合適的土地資源可以彌補公司現有高價(jià)存貨帶來(lái)的壓力，保證正常的毛利率水平。

　　資金面的冬天正在過(guò)去

　　從資產(chǎn)負債表來(lái)看，2008年銷(xiāo)售遇阻，地產(chǎn)公司進(jìn)入了資金面的冬天，預收款下降、存貨上升。91家公司預收賬款合計881億元，與2007年基本相當，而負債合計4263億元，同比上升30%，預收款占負債比例從2007年的27%下降到21%。存貨合計4221億元，同比增長(cháng)43%，資產(chǎn)總計6843億元，存貨占資產(chǎn)比例從2007年的56%上升到62%。

　　這顯示出企業(yè)在樓市低迷下，銷(xiāo)售回款下降而庫存增加，這也導致速動(dòng)比率與2007年比下降0.05至0.57個(gè)點(diǎn)，流動(dòng)比率為1.92，仍在2以下。

　　方焱表示，隨著(zhù)預收款項逐漸結轉為營(yíng)業(yè)收入，以及受2008年項目銷(xiāo)售增長(cháng)停滯的影響，房地產(chǎn)上市公司未來(lái)可結轉資源將有所減少，對于其未來(lái)業(yè)績(jì)的保障作用將下降。地產(chǎn)公司的盈利增長(cháng)正在由瘋狂向理性回歸，未來(lái)行業(yè)發(fā)展將趨于平緩。[page]

　　從負債結構來(lái)看，公司短期借款合計396億元、一年內到期非流動(dòng)負債474億元，合計占負債比例為12%，與2007年基本持平。長(cháng)期借款為1057億元，占負債比為25%，略微上升一個(gè)百分點(diǎn)。

　　自從去年11月以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續回暖，從已公布公司的今年一季報來(lái)看，地產(chǎn)公司資金面的冬天正在過(guò)去。

　　記者也從了解多家券商獲悉，經(jīng)過(guò)近兩個(gè)多月的監測，大多數重點(diǎn)城市整體成交量水平目前基本回到2007年初的水平。一季度銷(xiāo)售的回暖對開(kāi)發(fā)商今年的業(yè)績(jì)勢必產(chǎn)生積極的影響。據記者大致統計，主流地產(chǎn)公司已經(jīng)平均完成全年銷(xiāo)售目標的30%左右，預收款回升迅速，對全年業(yè)績(jì)的保障性加大不少。

　　殷姿也表示，申萬(wàn)研究也再次上調2009年銷(xiāo)售面積預測。預測今年全國銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)8%，其中十大城市增速為27%，全國其他城市為5%。一線(xiàn)城市價(jià)格調整到位成交量回升幅度更大，全國其他城市成交量緩慢回升，波動(dòng)幅度整體小于一線(xiàn)城市。