中國房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖的調整前夜，SOHO中國掌門(mén)人潘石屹與那些憂(yōu)心忡忡、度日如年的小房企一樣心力交瘁，唯一不同的是，中小地產(chǎn)商的痛苦在于日益致命緊縮的資金鏈條令其生存幾近窒息，而潘石屹的最大痛苦莫過(guò)于手握重金卻短時(shí)間內難以找到為炊之米，更令其不快的是，國際大行紛紛唱空SOHO中國 （0410.HK），其一度高達317億港元的身家，不到半年即大幅縮水過(guò)半，頭上中國富豪的光環(huán)黯然失色。

    國際大行變臉唱衰

    高盛、瑞銀、匯豐等聲名顯赫的國際大行對SOHO中國成功上市功不可沒(méi)，高盛、匯豐為其聯(lián)席保薦人，瑞銀擔任聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

    去年10月，在上述大行鼎力包裝推銷(xiāo)下，潘及其掌控的SOHO中國，以最具影響力的商業(yè)領(lǐng)袖和行業(yè)領(lǐng)袖的形象，閃亮登陸香港股市，并創(chuàng )下中國內地房地產(chǎn)公司赴港上市融資130億港元財富神話(huà)。

    按去年10月8日的上市首日收盤(pán)價(jià)9.55元計算，潘及其夫人合計持股市值高達317億港元，并以此榮登中國富豪排行榜前列。

    然而，成也蕭何敗也蕭何，僅在SOHO中國香港上市后兩個(gè)月后，高盛、匯豐、瑞銀便與潘石屹結束了短暫的蜜月期。

    今年1月，匯豐發(fā)表研究報告認為，盡管SOHO中國在北京擁有最好地塊，屬同行盈利水平最高，但土地儲備面積非常小，包括前門(mén)項目在內共有132萬(wàn)平方米，首次給予中性評級。

    3月，瑞銀發(fā)表研究報告，雖然維持SOHO中國的買(mǎi)入評級，但把目標價(jià)由11港元下調22％至9港元，理由為SOHO管理層推遲注入天安門(mén)南項目，以致利潤貢獻將推遲入賬，因此把2009年的純利預測，由人民幣42億元下調至36億元。

    5月，高盛證券發(fā)表研究報告稱(chēng)，將整體內地房地產(chǎn)股今明兩年的凈利預測，分別下調42％和50%，同時(shí)將內地房地產(chǎn)股票目標價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴大至30%.

    而高盛從確信買(mǎi)進(jìn)名單剔除的3只內地股票中，就有SOHO中國，其目標價(jià)亦由9.19港元降到5.27港元。

    而去年11-12月，瑞銀給予SOHO中國的評級為買(mǎi)入，目標價(jià)13.00港元其理由為SOHO中國具有獨一無(wú)二的業(yè)務(wù)模式：向投資者或用戶(hù)出售商用物業(yè)，而不是建造并出售住宅單位給用戶(hù)。

    同時(shí)，高盛發(fā)表報告，將SOHO中國納入研究股份并將其加入買(mǎi)入名單，目標價(jià)12港元。

    當時(shí)高盛看多SOHO中國的理由令人難忘：雖然市場(chǎng)對集團獲準興建北京天安門(mén)“南門(mén)”項目存有較低期望，及市場(chǎng)對集團的其它潛在收購寄望亦不大，不過(guò)，按目前公司股價(jià)而言，回報有上升空間，因收購整體天安門(mén)項目會(huì )刺激明年底資產(chǎn)凈值上升82％，由現時(shí)6.51港元，升至11.84港元，目前股價(jià)只反映有關(guān)項目只值1.2港元，屬過(guò)低，SOHO中國目前股價(jià)，已低于現有土儲的資產(chǎn)價(jià)值。

    頗具諷刺意味的是，這些國際大行信誓旦旦看多SOHO中國的觀(guān)點(diǎn)言猶在耳，不到兩個(gè)月，就發(fā)生前述翻天覆地的變化。

    受上述看空言論影響，潘石屹夫婦持股市值一路暴跌，從上市初期的317億港元銳減至今的157.89億港元，市值縮水近160億港元。

    SOHO中國市值暴跌，對潘石屹來(lái)說(shuō)絕不是個(gè)好消息。[next]

    不止一個(gè)壞消息

    “上市以后，有人擔心我的頭發(fā)會(huì )因為責任的增大而越來(lái)越少！”SOHO中國董事長(cháng)潘石屹曾在上市儀式上輕松詼諧地自我調侃。

    現如今，令潘石屹頭發(fā)“越來(lái)越少”的原因可能已不再是社會(huì )責任首當其沖，而是公司捉襟見(jiàn)肘的土地儲備資源。

    據SOHO中國2007年年報，為潘帶來(lái)無(wú)限光榮和財富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外 3期等核心地產(chǎn)項目，已基本開(kāi)發(fā)完畢，截至去年底，已售面積占可售面積比例分別為99.7％、97.7%、100％、100%、100％.

    在建項目中，光華路SOHO的已售面積，占可售面積比例達96％，未開(kāi)發(fā)面積僅余2354平米；三里屯SOHO總建筑面積46.6萬(wàn)平米，可售面積36萬(wàn)平方米。

    即便規劃建筑面積36萬(wàn)平方米的北京天安門(mén)（前門(mén)）土地項目能夠注入，SOHO中國可供開(kāi)發(fā)的土地儲備也僅約80萬(wàn)平方米。

    然而，天有不測風(fēng)云，今年3月中旬，潘石屹在上市招股說(shuō)明中預告的天安門(mén)（前門(mén)）項目存在的不確定性風(fēng)險終于應驗。

    潘石屹現透過(guò)私人公司持有北京天街的49％權益，后者持有北京前門(mén)（天安門(mén)南）項目的33塊土地已取得土地使用證，并負責項目的開(kāi)發(fā)，至于余下11塊土地中的其中3塊土地，原定于2月29日招標，但突然于今年1月31日被有關(guān)部門(mén)撤銷(xiāo)招標。

    業(yè)內人士分析，這意味著(zhù)潘石屹遇到新的土地競價(jià)對手出現的可能性很大，潘獲得上述3塊土地的可能性正在降低。

    如今，在北京CBD項目土地已開(kāi)發(fā)殆盡、11塊前門(mén)土地注入時(shí)間陡生變數的情形下，精明的香港投資人自然不會(huì )拋開(kāi)對潘石屹土地儲備不足的疑慮。

    一位房地產(chǎn)業(yè)內人士指出：“成為北京CBD最大開(kāi)發(fā)商，既為潘石屹贏(yíng)得巨大財富，又為其在業(yè)內奠定了極高聲望，但北京的CBD、三里屯等商業(yè)地產(chǎn)項目是高度稀缺的，一旦開(kāi)發(fā)完在同一個(gè)城市內很難尋找第二個(gè)類(lèi)似開(kāi)發(fā)項目，潘石屹手中150億元人民幣現金如何花出去是個(gè)大問(wèn)題。”

    此前，曾有媒體報道潘石屹曾有擴展北京以外地產(chǎn)發(fā)展項目的打算， 但經(jīng)對重慶、南京、長(cháng)沙和天津等多個(gè)內地主要城市考察后，他認為還是在北京發(fā)展的利潤較高，故未來(lái)仍會(huì )專(zhuān)注北京市場(chǎng)的拓展。

    令人關(guān)注的是，中國最具影響力商業(yè)領(lǐng)袖稱(chēng)號的潘石屹，如何能在北京把這150億元變成更多的涂滿(mǎn)厚厚奶油的商業(yè)土地項目蛋糕。