由于面臨資金緊張的困境，地產(chǎn)商們行之有年的囤地模式正受到嚴峻挑戰。近日，浙籍地產(chǎn)商們紛紛謀求上市，或運用定向增發(fā)、公司債等多種再融資途徑。集體逆市再融資，其實(shí)情非得已。去年還曾瘋狂拿地坐享地價(jià)上漲帶來(lái)的巨大收益，現在他們面臨的是一場(chǎng)由大量囤地倒逼而來(lái)的融資困局。

　　集體逆市再融資
　　5月12日，杭州房地產(chǎn)上市公司美都控股發(fā)布公告，計劃非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)2億股新股，募集資金將用于宣城項目、灌云項目及廣東大亞灣項目，預計總投資約為25.22億元。增發(fā)募集資金剩余部分用于彌補公司流動(dòng)資金不足和償還部分貸款。
　　而此前一天，新湖中寶董事長(cháng)鄒麗華及公司高管就擬發(fā)行14億公司債與投資者舉行了見(jiàn)面會(huì )。鄒麗華介紹，公司此次發(fā)行公司債，債券期限為8年，一部分募集資金將用于償還短期債務(wù)，提高長(cháng)期負債的比例，改善一下公司的債務(wù)期限結構。她解釋?zhuān)S著(zhù)土地市場(chǎng)逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會(huì )出現一些廉價(jià)擴張的機會(huì )，公司籌集更多現金有利于抓住這些投資機會(huì )。
　　除了定向增發(fā)，浙籍地產(chǎn)大鱷們也是頻頻資本運作，先是杭州濱江房產(chǎn)終于通過(guò)IPO，上市時(shí)間進(jìn)入倒計時(shí)；同時(shí)浙商集團也是低調借殼SST亞華，欲將旗下的所有地產(chǎn)資產(chǎn)注入亞華。

　　地產(chǎn)業(yè)資金鏈緊繃
　　事實(shí)上，包括浙籍地產(chǎn)之內的整個(gè)地產(chǎn)股集體逆市再融資的版圖，已經(jīng)浮出水面。4月17日、22日、24日，一周內冠城大通、廣匯股份、棲霞建設三家地產(chǎn)上市公司先后融資案獲批；而南京高科、北辰實(shí)業(yè)則選擇發(fā)行公司債來(lái)進(jìn)行再融資。業(yè)內人士稱(chēng)，在平安天量再融資帶來(lái)的市場(chǎng)影響尚未消除的時(shí)候，地產(chǎn)股集體出現逆市再融資不外乎是資金鏈出現了問(wèn)題。
　　談起資金鏈問(wèn)題，溫州一家房地產(chǎn)公司老總直言不諱，“房地產(chǎn)公司都在面臨不同程度的資金緊張問(wèn)題，都在想方設法自救，小企業(yè)也在試圖通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的方式共渡難關(guān)。”
　　浙江中大集團副總裁胡小平分析，地產(chǎn)公司集體再融資與本身的高負債率相關(guān)：“在宏觀(guān)調控的形勢下，銀根緊縮，通過(guò)銀行這種間接的融資方式受到限制，再加上存款準備金率上調，對企業(yè)而言這種間接融資渠道風(fēng)險也在提高；相反，直接融資是向投資者融資，風(fēng)險由投資者承擔，企業(yè)承擔的風(fēng)險要低得多。”
　　“連上市地產(chǎn)公司都能普遍感受到資金鏈緊張的壓力，那非上市的地產(chǎn)公司的日子就更加不好過(guò)了。”胡小平感嘆。
　　而事實(shí)上，因為資金鏈困局一夜之間“崩潰”的南望集團，旗下地產(chǎn)資產(chǎn)資金的斷鏈就是其中一大根源之一。“一般地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率控制在70％以?xún)冗€算健康，一旦超出這個(gè)比例，企業(yè)風(fēng)險就很大。”胡小平分析。

　　“6·30”囤積大限加劇困局
　　去年以來(lái)，全國各地都可見(jiàn)浙籍地產(chǎn)公司高調拿地的身影：雅戈爾通過(guò)公開(kāi)招拍掛等方式，已經(jīng)獲得寧波、蘇州及杭州等地12塊土地使用權，尤其是2007年7月的那次拿地，原杭商院地塊的樓面地價(jià)高達15712元/平方米……去年全年，僅在杭州，雅戈爾拿下的兩塊土地共需資金約65.32億元，而同比去年雅戈爾去年全年的凈利潤也不過(guò)24.76億元。
　　來(lái)自杭州市國土資源局的數據顯示，杭州市去年全年土地出讓金收入達到514.66億元（包括工業(yè)用地和商業(yè)及住宅用地）。
　　一方面開(kāi)發(fā)商大量囤積土地，另一方面是銀根緊縮的“緊箍咒”，而今年“6·30”囤地大限無(wú)疑又令房地產(chǎn)行業(yè)“雪上加霜”。
　　2008年1月國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，明確土地閑置滿(mǎn)兩年，無(wú)償收回；土地閑置滿(mǎn)一年，按出讓或劃撥土地款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)?！锻ㄖ芬?008年6月30前，各省市政府將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作專(zhuān)題報告。“6·30”因此被業(yè)內人士稱(chēng)為“囤地大限”。
　　“房地產(chǎn)公司的大好時(shí)光已經(jīng)過(guò)去。而且是圈的地越多越容易陷入困局。”中大集團副總裁胡小平直言，“早兩年地產(chǎn)公司土地儲備越多實(shí)力就越強的形勢已經(jīng)不復存在。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )在今年下半年至明年初迎來(lái)一場(chǎng)大規模的洗牌調整。”
　　而今年3月份地產(chǎn)大鱷潘石屹談到2008年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢時(shí)，也提出“百日劇變”的觀(guān)點(diǎn)，認為中國的房產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)的一百天之內需要調整。“去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地花的錢(qián)太多，2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)的成交額是2.9萬(wàn)億人民幣，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地花的錢(qián)估計在3萬(wàn)億，入不敷出，開(kāi)發(fā)商把錢(qián)花光了。”
　　“據我所知，溫州的房地產(chǎn)公司很少囤積大量土地，在現有的環(huán)境下反倒成為一種優(yōu)勢，船小好掉頭。”一家房地產(chǎn)公司老總更是將此視為溫州房地產(chǎn)商的一大優(yōu)勢所在。

　　再融資會(huì )否“流產(chǎn)”
　　對于很多地產(chǎn)商，目前遭遇的囤地倒逼而來(lái)的融資困局是多年未見(jiàn)的窘境。即使不是一個(gè)拐點(diǎn)，也是一次震蕩。
　　對于美都控股此次非定向增發(fā)，知情人士告訴記者，目前僅僅是處于發(fā)布非定向增發(fā)的公告階段，還存在較大的不確定性，等證監局最后的批準，至少也要等上半年時(shí)間。“也正是因為中間的間隔時(shí)間比較長(cháng)，和有關(guān)投資機構的溝通工作還并未展開(kāi)；但是不管怎么樣，通過(guò)再融資對上市公司本身的發(fā)展而言肯定是個(gè)重大利好。”
　　但是，目前資本市場(chǎng)萎靡，再加上平安天量增發(fā)事件之后，投資者對上市公司再融資事件很是“感冒”。“上市公司有著(zhù)增發(fā)的熱情是一回事，投資者和機構買(mǎi)不買(mǎi)賬卻還尤待商榷。”一位分析人士提醒。
　　一位私募基金經(jīng)理昨日表態(tài)：“像濱江房產(chǎn)這樣質(zhì)地優(yōu)良的地產(chǎn)公司通過(guò)IPO上市，上市當日會(huì )高度關(guān)注；但是對已經(jīng)上市企業(yè)的再融資我絕對不會(huì )參與。”
　　中信金通的錢(qián)向勁分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況并不好，即使上市公司急于增發(fā)，投資者也未必領(lǐng)情。“無(wú)論是定向增發(fā)或者發(fā)行公司債，都有可能不會(huì )成功。房地產(chǎn)公司的一季報業(yè)績(jì)雖然不錯，但因此迎來(lái)的一波反彈行情正成為過(guò)去時(shí)，對投資者而言，最好還是盡量規避。”
　　其實(shí)，增發(fā)方案遭遇市場(chǎng)“用腳投票”的事件，今年4月浙江龍盛就已遭遇過(guò)，最后是承銷(xiāo)商按照最初承諾自己包銷(xiāo)?，F在大家關(guān)注的是，牛市以來(lái)，從未遇到過(guò)增發(fā)失敗先例的房地產(chǎn)公司，會(huì )在這輪增發(fā)高峰中遭遇同樣的尷尬嗎？