當前，全球經(jīng)濟格局深度調整，中國金融市場(chǎng)改革加速推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調整階段。中國金融監管總局統計顯示，2024年僅銀行處置的不良資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，且此類(lèi)資產(chǎn)在經(jīng)濟結構優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)升級的浪潮中持續擴容。 這一領(lǐng)域正從"風(fēng)險化解"向"價(jià)值重塑"轉型，成為驅動(dòng)新經(jīng)濟周期的重要引擎。

　　在此背景下，仲量聯(lián)行近日發(fā)布《基于價(jià)值重塑的不良資產(chǎn)》白皮書(shū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"白皮書(shū)"）。白皮書(shū)通過(guò)深入分析不良資產(chǎn)的產(chǎn)生原因、評估重點(diǎn)、重塑方式以及未來(lái)趨勢，助力投資者挖掘不良資產(chǎn)潛力，以相對較低成本獲取具備長(cháng)期價(jià)值的資產(chǎn)，同時(shí)為持有不良資產(chǎn)的房企或金融機構提供有效的風(fēng)險化解方案。

　　仲量聯(lián)行評估咨詢(xún)服務(wù)部中國區總監熊建平表示："伴隨中國經(jīng)濟結構優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級，不良資產(chǎn)領(lǐng)域不僅承載著(zhù)化解金融風(fēng)險、盤(pán)活存量資產(chǎn)的重任，更孕育著(zhù)‘萬(wàn)億級'的投資機遇。不良資產(chǎn)作為特定條件下可能被低估的價(jià)值載體，通過(guò)精準識別、重組與運營(yíng)有機會(huì )恢復應有價(jià)值或激發(fā)超預期價(jià)值。對于投資者而言，與專(zhuān)業(yè)機構緊密合作，持續挖掘這一領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)機會(huì )至關(guān)重要。"

　　不良資產(chǎn)并非"負資產(chǎn)"，可從源頭挖掘被低估的"價(jià)值"

　　白皮書(shū)指出，不良資產(chǎn)并非等同于"負資產(chǎn)"，而是在特定條件下可能被低估的價(jià)值載體。許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險或短期現金流問(wèn)題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價(jià)值。例如，某些房地產(chǎn)項目盡管因債務(wù)違約被歸類(lèi)為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現金流穩定、收益率高于市場(chǎng)平均水平。在精準盡職調查和債務(wù)重組后，有潛力轉化為投資價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　從金融機構的角度來(lái)看，不良資產(chǎn)的管理不僅在于風(fēng)險防范，更在于高效處置與重塑價(jià)值。近年來(lái)，不良資產(chǎn)的處置方式不斷創(chuàng )新，衍生出新的證券化投資產(chǎn)品，使其成為資本市場(chǎng)的重要組成部分。同時(shí)，金融資產(chǎn)管理公司在商業(yè)化業(yè)務(wù)拓展中所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)也被納入管理范疇，進(jìn)一步豐富了不良資產(chǎn)的投資維度。在企業(yè)及非金融機構領(lǐng)域，通過(guò)債務(wù)與資產(chǎn)的剝離，違約債務(wù)仍可能展現投資價(jià)值。

　　熊建平進(jìn)一步指出："不良資產(chǎn)的形成，歸根結底是企業(yè)短期資金周轉需求和宏觀(guān)經(jīng)濟大周期之間的不協(xié)調，因而通過(guò)收購、管理與處置等策略，不良資產(chǎn)有機會(huì )激活全新價(jià)值；這類(lèi)底層資產(chǎn)在經(jīng)過(guò)與債券和債務(wù)的剝離后，也有潛力蛻變?yōu)橹档猛顿Y者關(guān)注的投資品。而企業(yè)通過(guò)價(jià)值重塑，則有望走出經(jīng)營(yíng)困境，改善財務(wù)狀況，并最終實(shí)現風(fēng)險管理和資產(chǎn)優(yōu)化。"

　　不同階段"精準"價(jià)值重估，挖掘與重塑不良資產(chǎn)可觀(guān)潛能

　　白皮書(shū)指出，在不良資產(chǎn)的估值過(guò)程中，評估師需精準衡量資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，不僅評估資產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值，還需評估債務(wù)人的償付能力、抵押物的變現潛力以及市場(chǎng)環(huán)境的變化。其中，能夠衡量資產(chǎn)在不同市場(chǎng)條件下可變現程度的綜合變現率就成了為價(jià)值重估提供參考依據的重要指標。

　　同時(shí)，不良資產(chǎn)的價(jià)格受到宏觀(guān)、中觀(guān)和微觀(guān)三個(gè)層面外部因素的影響，需綜合評估和考量。其中，宏觀(guān)因素主要包括經(jīng)濟、社會(huì )、文化、技術(shù)環(huán)境；中觀(guān)因素即行業(yè)因素，例如行業(yè)的市場(chǎng)吸引力、生命周期以及政策導向等；微觀(guān)因素則涉及企業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)狀況、財務(wù)結構及治理能力等。

　　在不良資產(chǎn)管理的不同階段，估值的重點(diǎn)也有所不同。在收購階段，評估的核心在于本金折扣率，即資產(chǎn)收購價(jià)格與其名義價(jià)值之間的折扣幅度。評估師需要深入分析債務(wù)人的還款能力、還款意愿及相關(guān)抵押物的質(zhì)量。在管理階段則需要動(dòng)態(tài)跟蹤資產(chǎn)的價(jià)值變化，綜合考慮市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、資產(chǎn)本身的運營(yíng)情況以及可能影響回收的外部因素。在處置階段，評估師需要根據市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對抵押物進(jìn)行最新估值，并結合不同處置方式（如拍賣(mài)、債轉股、轉讓等）的變現折扣率，預測資產(chǎn)回收金額，確保資產(chǎn)處置的高效性和合理性。

　　仲量聯(lián)行評估咨詢(xún)部資深董事韓晶表示："我國不良資產(chǎn)行業(yè)處于規模擴大、價(jià)值重塑的風(fēng)口期，不良資產(chǎn)的價(jià)值評估更加考驗綜合專(zhuān)業(yè)度，不良資產(chǎn)的投資維度進(jìn)一步豐富，處置方式不斷創(chuàng )新也持續激發(fā)出新的需求，這一領(lǐng)域在巨大變革中蘊藏著(zhù)可觀(guān)的潛能。為此，仲量聯(lián)行將持續從不同維度詳細解讀不良資產(chǎn)的處置策略和發(fā)展機會(huì )，推動(dòng)不良資產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)實(shí)踐與創(chuàng )新；同時(shí)憑借在不良資產(chǎn)領(lǐng)域積累的實(shí)踐經(jīng)驗、數據覆蓋能力和生態(tài)網(wǎng)絡(luò )、完善的評估牌照和安全合規的優(yōu)勢，我們也將進(jìn)一步協(xié)助市場(chǎng)各方參與者挖掘不良資產(chǎn)領(lǐng)域的潛在機遇。"

　　關(guān)于仲量聯(lián)行

　　200多年來(lái)，作為全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資管理公司，仲量聯(lián)行（紐交所交易代碼：JLL）始終致力于協(xié)助客戶(hù)投資、建造、租賃和管理各類(lèi)辦公、工業(yè)、酒店、住宅和零售等物業(yè)。作為《財富》500強企業(yè)，公司2024財年收入達234億美元，業(yè)務(wù)遍及全球80多個(gè)國家，員工總數超過(guò)112,000人。我們秉承"塑造房地產(chǎn)的未來(lái)，讓世界更美好"的企業(yè)宗旨，整合全球平臺資源并深耕本地市場(chǎng)，攜手客戶(hù)、員工和社群"向光而為"。JLL是仲量聯(lián)行的品牌名稱(chēng)以及注冊商標。