IPO問(wèn)詢(xún)分析，每周四見(jiàn)！

今天分析擬北交所上市公司為中誠咨詢(xún)（839962）。該公司致力于為客戶(hù)提供工程造價(jià)、招標代理、工程監理及管理等服務(wù)，其中工程造價(jià)業(yè)務(wù)為公司主要收入來(lái)源。

業(yè)績(jì)方面，2021年至2023年，中誠咨詢(xún)營(yíng)收分別為1.81億元、2.55億元、3.68億元；歸屬于母公司股東的凈利潤分別為3617.30萬(wàn)元、5061.69萬(wàn)元、8105.85萬(wàn)元。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所共問(wèn)詢(xún)了15大類(lèi)問(wèn)題，第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所共問(wèn)詢(xún)了6大類(lèi)問(wèn)題。其中，公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應收賬款占比情況、向實(shí)控人旗下企業(yè)租賃辦公場(chǎng)所的物業(yè)費高于其他租戶(hù)等幾個(gè)問(wèn)題被北交所重點(diǎn)問(wèn)詢(xún)。

是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

由于中誠咨詢(xún)參股公司擁有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，所以在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠咨詢(xún)說(shuō)明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

這一問(wèn)詢(xún)的背景是，2023 年 2 月，中誠咨詢(xún)與其他5家公司共同設立蘇州元創(chuàng )筑脈二期股權投資合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)元創(chuàng )筑脈）。其中，中誠咨詢(xún)作為有限合伙人，認繳出資3960萬(wàn)元， 出資比例 22%（出資比例排名第二，第一為29%）。

元創(chuàng )筑脈設立后主要投資于蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙），持有 99.99%的股權。蘇州元脈科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展合伙企業(yè)（有限合伙）已于 2022 年 10 月 31 日競得蘇國土 2022-WG-2 號地塊（姑蘇智谷數字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園）并進(jìn)行建設開(kāi)發(fā)，宗地用途為 M0 產(chǎn)業(yè)研發(fā)用地、 M1 一類(lèi)工業(yè)用地（高標準），擬建設集研發(fā)辦公大樓、生產(chǎn)廠(chǎng)房等于一體的多功能產(chǎn)業(yè)園。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠咨詢(xún)說(shuō)明參股元創(chuàng )筑脈的原因。對此，中誠咨詢(xún)表示，一方面為財務(wù)性投資行為，另一方面有利于促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展。

在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所針對中誠咨詢(xún)參股元創(chuàng )筑脈展開(kāi)了補充問(wèn)詢(xún)。一是，說(shuō)明公司是否從事或變相從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是否符合相關(guān)政策對行業(yè)的要求；二是說(shuō)明來(lái)自元創(chuàng )筑脈相關(guān)業(yè)主方等關(guān)聯(lián)交易的收入占比及毛利率，詳細說(shuō)明相關(guān)交易價(jià)格的公允性。

房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應收賬款占比情況

北交所接下來(lái)問(wèn)的問(wèn)題，依舊和房地產(chǎn)有關(guān)。即說(shuō)明房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應收賬款占比情況。

首先北交所要求中誠咨詢(xún)說(shuō)明報告期內對房地產(chǎn)客戶(hù)的銷(xiāo)售收入及占比情況、應收賬款余額及占比情況。以2023年為例，當期中誠咨詢(xún)來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)客戶(hù)的營(yíng)業(yè)收入7183.95，占營(yíng)收的19.50%；期末應收賬款余額為5115.08萬(wàn)元，占應收賬款總額的24.80%。

此后，北交所要求中誠咨詢(xún)列示房地產(chǎn)客戶(hù)應收賬款具體情況，包括但不限于客戶(hù)名稱(chēng)、應收賬款余額、賬齡、壞賬準備計提情況，是否存在無(wú)法收回情形，壞賬準備計提是否充分等。

對于該問(wèn)題，除了一一列示客戶(hù)情況，中誠咨詢(xún)主要是從公司房地產(chǎn)客戶(hù)大部分為國企客戶(hù)，房地產(chǎn)客戶(hù)應收賬款大部分賬齡在1年內兩個(gè)角度進(jìn)行回復。依舊以2023年為例，中誠咨詢(xún)來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)的5115.08萬(wàn)應收賬款中，來(lái)源于國企客戶(hù)的有3146.91萬(wàn)元，民企客戶(hù)有1968.17萬(wàn)元。此后再按照賬齡進(jìn)行細分，來(lái)自國企客戶(hù)的3146.91萬(wàn)元應收賬款中，有2357.25萬(wàn)賬齡在1年以?xún)?，?lái)自民企客戶(hù)1968.17萬(wàn)元應收賬款中有979.89萬(wàn)元賬齡在1年以?xún)?。另外，中誠咨詢(xún)還對出現債務(wù)違約風(fēng)險或發(fā)生債務(wù)違約情況的房地產(chǎn)客戶(hù)單項計提壞賬準備，計提了300.11萬(wàn)元。

在中誠咨詢(xún)詳細說(shuō)明房地產(chǎn)客戶(hù)銷(xiāo)售占比、應收賬款占比情況后，在第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所沒(méi)有再次問(wèn)詢(xún)相關(guān)問(wèn)題。

向實(shí)控人租賃辦公場(chǎng)所 物業(yè)費卻高于其他租戶(hù)

向實(shí)控人旗下的其他企業(yè)租賃辦公場(chǎng)所，但物業(yè)費卻高于其他租戶(hù)。針對該問(wèn)題，北交所在第一輪和第二輪問(wèn)詢(xún)中，從不同的角度展開(kāi)了問(wèn)詢(xún)。

為滿(mǎn)足公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，中誠咨詢(xún)向誠來(lái)智采購了房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、停車(chē)、食堂、維修等服務(wù)。其中在物業(yè)費方面，誠來(lái)智對中誠咨詢(xún)收取的物業(yè)費按20元/平米/月，對其他租戶(hù)收取的物業(yè)費為 10-15 元/平米/月。

根據公告，誠來(lái)智是中誠咨詢(xún)控股股東、實(shí)際控制人許學(xué)雷控制的其他企業(yè)，許學(xué)雷占股比例為90%。誠來(lái)智主營(yíng)業(yè)務(wù)之一為非居住房地產(chǎn)租賃，其擁有位于蘇州高新區科技城瀟湘路99號誠來(lái)智研發(fā)大樓的自有房產(chǎn)，該房產(chǎn)為自建。

在第一輪問(wèn)詢(xún)中，北交所要求中誠咨詢(xún)說(shuō)明誠來(lái)智向公司提供租賃以外其他服務(wù)價(jià)格的公允性。

對此，中誠咨詢(xún)表示，物業(yè)費的收費標準差異主要有2方面的原因。一是，雖然物業(yè)費高于其他租戶(hù)，但公司的租金和物業(yè)費合計為 60-63 元/平米/月，與其他租戶(hù)（租金與物業(yè)費之和）相差不大。二是，誠來(lái)智為中誠咨詢(xún)提供的物業(yè)服務(wù)中，除了和其他租戶(hù)一致的服務(wù)內容外，還包括安防人員 24 小時(shí)巡邏值守、專(zhuān)業(yè)健身房及專(zhuān)業(yè)健身教練指導、會(huì )務(wù)招待等增值服務(wù)。

第二輪問(wèn)詢(xún)中，北交所圍繞上述問(wèn)題，換了一個(gè)問(wèn)法，要求中誠咨詢(xún)說(shuō)明誠來(lái)智向公司收取物業(yè)服務(wù)費價(jià)格與其他租戶(hù)差異的原因及合理性，相關(guān)物業(yè)服務(wù)費的公允性。